土地の売買契約書で確認しておきたい項目とは？注意点や手付金についても解説

土地の売買契約をする際は、いくつか気をつけることがあります。購入する土地が決まると「1つ重要なことが片付いた、残すは契約のみだ」と安堵される方もおられるでしょう。

しかし、土地の売買契約には落とし穴が潜んでいます。そこで、この記事では、累計4,000棟以上の住宅設計の実績を誇るフリーダムアーキテクツが、土地の売買契約書で特に確認すべき項目や注意点などについて解説します。

土地の売買契約って何？

土地の売買契約とは、土地を購入する際に発生する契約のことです。契約後に売主と買主間でトラブルになるのを避けるために、土地の売買契約書を取り交わすことが法律で定められています。特に、不動産は取引の金額が大きく、口約束だけの取引はトラブルに発展しかねません。

そのため、土地を売買する際は、売買契約書が不可欠です。契約内容を書面に残しておけば、契約内容を隅々まで確認でき、問題が発生した時でも迅速に対応できます。

土地の売買契約書に主に記載される項目内容

土地の売買契約書に記載されている主な項目は下記の表の通りです。

項目	記載内容
売買する土地の表示	・売買する土地の所在や地番・土地の面積など
売買代金や手付金の金額、支払い日	・土地の価格・手付金の金額・手付金を除く残金の支払期日
所有権の移転と引き渡し条件	・所有権の移転や引き渡しの期日・引き渡し時の条件
土地の実測および土地代金の精算	・登記簿に記載される土地の面積・実測値と異なる場合の土地代金の精算方法
契約不適合責任	・契約内容に反した土地であると発覚した場合の契約解除の条件と取り決め
危険負担	・自然災害や事故などの原因で引き渡しができない場合の取り決め
費用の負担	・契約時に発生する税金の金額
公租公課（税金）の精算基準	・固定資産税や都市計画税の金額・精算ルール
契約違反による解除	・違反による契約解除の取り決め
ローンなどの特約	・住宅ローンの審査に落ちた場合の契約解除に関する取り決め
反社会的勢力の排除	・反社会的勢力と関わらない契約にするための取り決め
管轄の合意	・トラブル時の裁判に関する合意と取り決め

売買する土地の表示

土地の売買契約では、取引される土地に関する情報を記載する必要があります。売買する土地を表示するのは、取引対象の土地を明確にするためです。例えば、土地の所在や地番、地目に加えて面積などが挙げられます。

売買代金や手付金の金額、支払い日

土地の売買契約書は、売買される土地がいくらで取引されるのかを明確にできます。また、土地の価格が決まるまでの算出方法が記載されるケースも少なくありません。手付金は売買契約の際に買主が売主に支払う費用で、土地の価格の5～10％が目安です。この項目では、手付金の支払期日や振込口座の情報も明記されます。

所有権の移転と引き渡し条件

土地の売買を取引する際は、同日に所有権の移転登記が行われます。そのため、売買契約書には土地の所有権が売主から買主に移転する時期の記載が不可欠です。合わせて、土地が引き渡される条件や期日も記載されます。土地の引き渡しに関する条件には、何らかの理由で引き渡しが遅れる場合についても明記されるのが一般的です。

土地の実測および土地代金の精算

登記簿に記載された土地の面積は、取引時の実測値と異なるケースがあります。土地の面積は土地の価格に関わる重要な数値で、相違があると金銭トラブルに発展しかねません。そのため、契約書面を作成する際に、登記簿上の土地の面積と実測値が異なる時はその差額をどのように精算するのか、具体的な取り決めが記載されているか確認しましょう。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、引き渡し後の不動産が契約内容と一致していない場合に売主が負う責任を指します。この項目によって、土地の引き渡し後、契約内容に記載のない事象が発生した際に、買主は売主に契約の完全な履行や解除を求めることができます。また、買主が売主に責任を追及できる期間や契約不適合に該当する内容も記載されるのが一般的です。

危険負担

危険負担とは、想定外の事象が発生したことで土地の引き渡しが不可能になった場合の取り決めのことです。実際に、契約の解除や手付金の返還などが行われます。想定外の主な事象として、地震や火事、川の氾濫、台風が挙げられます。

費用の負担

土地の売買契約の際には、契約書面に添付する印紙代や登録免許税、登記申請のための費用が必要です。費用の負担の項目では、これらの費用を誰が負担するのかを明らかにすることで、契約時のトラブルを防ぎます。

公租公課（税金）の精算基準

公租公課は、土地の売買取引の際に課せられる税金の負担に関する取り決めを記載した項目です。例えば、固定資産税や都市計画税の負担は引き渡し前なら売主が負担します。年度分をまとめて納税する必要があるため、年度の途中で土地の取引が成立した場合は引き渡し後も売主が負担します。引き渡し後は日割り計算をして、買主が売主に支払うことが一般的です。

契約違反による解除

土地の売買契約書を作成する際は、契約違反を状況別に取り決めすることが大切です。売主と買主の一方が契約に違反した場合、この項目の記載内容に基づいて契約の解除や違約金の請求を行うことができます。一般的に、違約金の目安は土地の価格の20％です。

ローンなどの特約

ローンなどの特約の項目では、特別な事項に関する記載がまとめられています。例えば、買主が住宅ローン審査に通過しなかった場合、違約金なしで売買契約を白紙に戻すことができます。ローン特約に条件が明記されていないと、解約できなくなる場合があるので、事前に確認しておきましょう。

反社会的勢力の排除

反社会的勢力の排除は、契約の当事者や関係者が反社会的勢力に関係していないことを保証するための項目です。この項目を加えることで、反社会的勢力の不当な要求によってどちらか一方に不利益のある取引を防止でき、円滑な契約の履行を進められます。

管轄の合意

管轄の合意とは、取引時のトラブルで訴訟に発展したことを想定した取り決めを指します。双方が合意することで、どちらか一方が遠方の裁判所に出廷する際にかかる費用などの負担を避けられます。合意形成をするためには、売主と買主の双方が話し合いの場を設けることが大切です。具体的には、どこの裁判所に申し立て、手続きを行うのかを話し合いましょう。

土地の売買契約の注意点

土地の売買契約の際、契約内容の確認を怠り、後悔される方も少なくありません。土地の取引で後悔しないためには、契約内容をしっかり確認することが大切です。土地の売買契約を締結する際の注意点は以下の4つです。

・解約について確認する
・物件状況について確認する
・引き渡し条件について確認する
・費用について確認する

解約について確認する

土地の売買契約の際には、契約不適合責任や危険負担、契約違反、特約の契約解除に関する内容を確認することが大切です。ここでは、手付金を放棄する以外に解約できる4つの条件を下記の表にまとめました。

解約の条件	内容
契約不適合責任	・引き渡された土地が契約の内容が一致していない場合、売主に契約解除を請求できる
危険負担	・土地の引き渡し前に、自然災害の被害に遭った場合、売主に契約解除と手付金の返還に関する内容が明記されている
契約違反	・契約書面の内容が守られなかった場合、無条件で契約解除できる・具体的な内容は売主と買主で決める
特約	・契約書に含まれない特記事項・住宅ローンの審査に落ちた場合、無条件で契約解除できる

物件状況について確認する

土地の売買契約を交わす際は、契約する土地の面積に関する内容の確認が欠かせません。土地の面積は登記簿上に記載されていますが、測量した土地の数値と異なる場合があります。土地の面積に差異があると土地の価格にも影響が出るため、トラブルを未然に防ぐなら確認しておくことをおすすめします。また、土地の売買代金の精算方法も決めておきましょう。

引き渡し条件について確認する

土地の引き渡しに関する項目は、土地の所有権の移転時期や期日、引き渡しの条件などが記載されています。円滑に土地の引き渡しを行うためには、引き渡しに関する内容もしっかり確認しておきましょう。

費用について確認する

土地の売買契約の際には支払いが発生します。例えば、土地の価格の5～10％を目安に支払う手付金がその一つです。手付金は買主から売主に支払われる費用ですが、条件によって返却される場合があります。

具体的には、契約成立の証として支払う「証約手付」、契約解除の目的で、買主が手付金を放棄し、売主が2倍の手付金を支払う「解約手付」、債務不履行によって違約金として支払う「違約手付」の3つです。

土地の売買契約に必要な書類・モノ

土地の売買契約を円滑に行うには、あらかじめ用意すべき書類やモノがあります。土地の売買契約に必要な書類やモノは以下の通りです。

・本人確認書類
・実印または銀行の届出印
・住民票（発行日から3か月以内）
・印鑑証明書（発行日から3か月以内）
・手付金（土地の価格の5～10％）
・印紙代
・不動産会社への仲介手数料　など 

土地契約の前に済ませておきたいこと2つ

土地の売買契約を進めるうえで、依頼する施工会社を1社に絞り込み、住宅ローンの事前審査を受けておくことが大切です。ここでは、土地契約の前に済ませておきたい2点について解説します。

依頼する施工会社を決めておく

土地の売買契約を交わす前に、依頼する施工会社を決めることをおすすめします。施工会社が決まっていれば、土地の価格と建築費を含めた費用がわかり、全体の予算を把握できます。また、理想的な土地が見つかっても、法規制の関係で希望する間取りにできないというケースも少なくありません。

土地探しから相談できる施工会社に依頼することで、希望の間取りを実現できる土地を見つけやすくなります。

住宅ローンの事前審査

施工会社が決まると、建物の間取りと建築費の概算を含めた見積もりを依頼できます。依頼した見積もりがあれば、予算オーバーになるのを防ぐことも可能です。また、必要な融資の金額の目途もつき、住宅ローンの審査を進めやすくなります。住宅ローンの事前審査は土地の売買契約の前に済ませておくと、売買契約を円滑に進められます。

土地売買契約書を確認して、納得のいく取引をしよう

売買契約書は土地契約の際に起こり得るリスクの予防線になります。また、土地契約の前に設計プランを入れておくことで土地の売買契約時のリスクを軽減できるため、対応してくれる設計事務所に依頼すれば後悔のない土地契約を行えるでしょう。

フリーダムアーキテクツでは、資金計画や土地探しのお手伝いもしており、土地契約の前に無料で設計プランを作成しています。「土地を一緒に探してほしい」「土地契約のことを知りたい」という方は気軽にご相談ください。

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関連記事：これで土地探しはバッチリ？土地選び成功間違いなしのノウハウと注意点特集

土地に関するよくある質問

土地契約の際に、「土地の契約金はいくらか？」「避けた方がいい土地の条件は何か？」などの質問が多く寄せられています。ここでは、土地探しからお手伝いをしているフリーダムアーキテクツが、土地に関するよくある質問にお答えします。

土地の契約にお金はいくら必要ですか？

土地の売買契約の際には、買主から売主に手付金を支払う必要があります。手付金の相場は土地の価格の5～10％です。契約解除の理由が買主の都合による場合、支払い済みの手付金は売主に支払われるキャンセル代になるため、返金されることはありません。ただし、住宅ローンの審査に落ちたことで契約解除する場合は、特約の項目に基づいて処理されます。

絶対に買ってはいけない土地は？

さまざまな条件の土地がある中で、避けた方がいい土地の主な特徴は下記の通りです。

・地盤の弱い土地
・接道していない土地
・境界が曖昧な土地
・インフラが整っていない土地　など

地盤が弱い土地は自然災害の影響を受けやすく、住宅が損壊する恐れがあります。道路に接していない土地は、建築資材を運ぶのに労力や費用の負担が増えます。また、隣地との境界が曖昧だと、近所トラブルに発展しかねません。上下水道や電気、ガスなどのインフラが整備されていない土地もあるため、契約前に確認しておきましょう。

土地の契約はどこでできますか？

土地の売買契約の場所は不動産会社が一般的ですが、その他の場所での契約も可能です。例えば、売主や買主の自宅、弁護士や司法書士の事務所、モデルハウスの展示場などです。ただし、プライバシーの観点から、ファミレスやカフェ、ホテルのラウンジなどの利用客が多い場所を避けることをおすすめします。

また、契約の場所や条件が、クーリングオフの対象かどうかも確認しておきましょう。