家を建てたい！土地あり・なしの費用や家を建てる際の流れを解説

土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地はどんなタイミングで購入すれば良いのか迷う人も多いのではないでしょうか。
また、理想の家を建てるにはどのくらいの広さの土地が必要で、どこを通して購入すれば良いのでしょう。
注文住宅を建てる際には、建売住宅を購入する場合とは違った流れがあり、建物の引き渡しの前に段階的な費用の支払いも必要です。
ここでは、注文住宅を建てる場合の土地購入から建物の引き渡しまでの流れについてステップ・バイ・ステップで紹介します。

家を建てる土地はどこで買えばいい？

家を建てるための土地を探すには、いくつかの方法があります。たとえば、不動産屋を通して探したり、建設会社を通して探したり、直接土地の持ち主と交渉したりすることができます。
そして、実際どの方法を選べば良いのかは、どこにどのような家を建てたいかによるでしょう。土地に関しての条件は面積や利便性、周囲の環境などが挙げられます。
また、家は長期に渡って所有するものですから、将来性や地盤などの条件もクリアしている土地を見つけられれば理想的です。

また、不動産会社や建設会社には地元系とネットワーク系があります。
地元や勤務先への通勤可能範囲内に家を建てたいなどの希望がある場合には地元系の会社が、広い範囲でより良い条件の土地を探したい場合にはネットワーク系の会社に相談することで、より条件にマッチした土地を探すことができるでしょう。
ここで注意したいのが、不動産会社の中には土地購入の際に仲介手数料を請求するところがある点です。
建設会社が所有している土地の購入や、土地の持ち主と直接交渉する際などには仲介手数料がかからない場合が多いでしょう。
土地購入の費用を抑えたい場合には、そういった点を考慮してみてもいいかもしれません。

注文住宅は土地が先？建築会社が先？

注文住宅を建てる際には土地探しと建築会社探しのどちらを先にするのかで、家を建てる際の条件が変わる場合があります。
たとえば、建築条件付きの土地を購入すると建設会社を自由に選べなくなります。
建築条件付きの土地とは、土地の売主が指定した建築会社で一定期間内に家を建てなければいけないという条件付きの土地です。
建築会社は1社の場合もありますし、複数の会社から選べる場合もあります。プランもいくつかのプランから選択する場合やフリープランまでさまざまです。

それ以外の場合には、土地も建築会社も自由に選べます。
しかし、エリアによっては購入した土地に法的制限や、道路や隣地による規制、低層住宅地の高さ規制などいろいろな制約があるため、その土地に自分が想像している家が建てられるか事前に確認することは重要です。
理想的には、土地を購入する前に建築会社にも相談をして、この土地ならばどのような家が建てられるかといった条件を確認しながら、土地探しと建築会社選びをある程度並行して行うのがいいでしょう。
また、その土地に何度か足を運び、水はけのよさやラッシュ時の道路状況などを自分の目で確認することも大切です。

家を建てるならどのくらいの広さが必要？

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家を建てる際には予算によって購入できる土地の広さが違ってきますが、家を建てるエリアによってもどのくらいの大きさの家が建てられるかが異なります。
それは、都市計画などによってエリアごとの建ぺい率や容積率の上限が異なるためです。建ぺい率とは、土地の広さに対する建築面積の割合のことで、建物を上から投影した際の面積です。
一方、容積率とは土地の広さに対する延べ床面積の割合です。ですから、建てたい家の大きさが決まっている場合、家の大きさから必要な土地の大きさを計算することもできます。

たとえば、延べ床面積30坪のコンパクトハウスを建てると仮定し、建ぺい率の上限が50％の土地に1階部分と2階部分の面積が同じ箱型の家を建てるとします。
建築面積は延べ床面積の半分になるため15坪です。土地の広さは「建築面積×100÷建ぺい率」で計算できるため、この場合15坪×100÷50で最低でも30坪の土地が必要です。
また、容積率が120％の土地では、土地の広さは「延べ床面積×100÷容積率」で計算できるため、30坪×100÷120で25坪の土地が必要になります。実際にはもっと細かな条件があるため、事前に建築会社へ相談してみましょう。

土地や家の購入に必要な費用って？

土地を購入する際には、契約時に物件価格の中から手付金を支払います。
手付金は物件価格の10％程度のことが多く、手付金を支払った後で買主側の都合で契約解除する場合には手付金が戻ってこないことがあるため注意が必要です。
また、物件価格から手付金を差し引いた残代金を土地の引き渡し前に支払わなければならないことがあります。
ほかにも、不動産売買の仲介手数料や登記費用などの諸費用として、土地代の6～10％程度が必要になるでしょう。

また、家の建築に際しては見積もり作成時に地盤調査費用、工事請負契約時に工事契約金として工事費の約10％、着工事には着工金として工事費の約30％が必要になります。
着工後にも、上棟時には中間金として工事費の約30％を支払う必要があり、引き渡し前には、建築費の残代金や建築の登記費用が必要です。
注文住宅を建築する際には、このように段階的に費用を支払う点が建売住宅を購入する場合と大きく異なります。
土地代と工事費以外にも諸費用がかかるうえに、建設完了まではある程度の時間も必要なため、全体の費用と支払いの時期について契約前にしっかりと確認することが大切です。

住宅ローンでは払えない費用がある

注文住宅を建てる際には、住宅ローンでは払えない費用が発生することがあるので注意が必要です。
一般的に住宅ローンで借り入れたお金が下りるのは、工事が終わって建物を引き渡す際です。
そのため、土地購入代や着工金、手付金、中間金など、住宅ローンの実行前に支払う必要がある費用はつなぎ融資を借りたり、自分たちで別にお金を用意したりする必要があるかもしれません。

ただし、金融機関によっては、土地の購入と住宅の建設の具体的なプランが決まっている場合、土地購入代金を先行して融資してくれるところもあります。
また、建築会社が提携している金融機関を利用することで、土地代だけではなく着工金や手付金も先行融資してくれる場合もあるでしょう。
自分たちで資金を準備できない場合、土地代と建築費用をまとめて住宅ローンとして借り入れることができれば、金利が割高なつなぎ融資を利用しなくて済むだけでなく、土地代も住宅ローン控除の対象となるため税金対策としても有効です。
しかし、実際にはつなぎ融資を受けなければならない場合も少なくないため、そういった意味でも、いつ、どのくらいの費用の支払いが必要かをしっかりと確認しておく必要があるでしょう。

土地購入から住宅の完成まで計画的に

注文住宅を建てる際には、土地や建築会社を選択したり、土地代金や建築費用を支払ったりといくつかの流れがあります。
土地を選ぶ際には、利便性や環境、将来性など、さまざまな要因を考慮しつつ、優先順位を設けて土地を選ぶと良いでしょう。
建築条件付きの土地を購入すると、建築会社の選択や住宅の建築期間に制限が生じます。
また、エリアによって建ぺい率や容積率といった法的制限がある場合もあるので注意が必要です。

費用の支払い方も、建売住宅を購入する場合とは異なり、土地代金、着工金、手付金など段階的に支払う必要があります。
そのため、住宅ローンを組んでも、ローンが実行される前にある程度の費用を支払わなければならないこともあり、自己資金が無い場合にはつなぎ融資を受けるという選択肢もあるでしょう。
注文住宅を建てるには、いつ、いくらくらいのお金が必要になるかを把握して、計画的に資金繰りをすることが大切です。

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