農地転用とは？農地を宅地に転用する際の費用や、種類・手続きを解説

農地転用とは、農地として使っていた土地を、住宅地や店舗、道路、駐車場などの農業以外の目的で使用することをいいます。
ひと口に農地転用といっても、土地がある地域や申請する人によってその種類や手続き方法は変わってくるのです。

また、農地転用が認められないというケースもあるので、自分がどんな種類の農地転用をすることになるのかを把握しておく必要があるでしょう。
今回は、農地転用の種類と必要な手続き、そして手続きにかかる費用について解説していきます。

農地転用とは？

農地とは耕作のために使われる土地のことです。農地であるかどうかは原則的に現状を基に判断され、工作に使われている土地はすべて農地とみなされます。休耕地など、すぐに耕作目的で使うことができる土地も同様です。

そして、この農地を耕作以外の目的で使えるようにすることを農地転用といいます。農地は日本の食物生産を支えるものであり、むやみに転用するわけにはいきません。かといって、すべての農地を転用不可としてもまた支障をきたします。そこで、農地法によって一定の規制をかけることで、農業生産と農地転用のバランスをとっているのです。

農地転用に関係する法律

農地転用に関係する法律が農地法です。そして、中でも農地法4条と5条が農地転用を直接規制しています。

農地法4条では、権利者による農地転用を規制しています。権利者とは所有者などのことです。例えば、所有者自身が農地に家を建てようとするときは農地法4条によって規制されます。

農地法5条では、農地転用にあたっての権利の設定または移転を規制しています。5条については、農地の権利の移転・設定に関する3条も関わってくることを知っておくとよいでしょう。

なお、農地法では「農地転用をするためには原則的に都道府県知事等の許可が必要である」と定めています。

農地転用の申請はどこでできるのか？

CASE436 イドコロハウス

農地転用の申請を行う際には、各自治体の農業委員会が申請の窓口となっているのでそちらを訪ねましょう。
申請をした後に農地転用を許可するかどうかの判断は、農地の広さに応じて、都道府県知事が行う場合と、農林水産大臣あるいは地方農政局長が行う場合があります。
しかし、いずれの場合であっても、申請の手続き自体は各自治体の農業委員会が行うことになるでしょう。

申請の受付については、１カ月ごとに締め切りがあるところと、１カ月のうちで一定の期間内だけ受け付けているところがあります。
申請が遅れてしまうと、その後の計画にも影響を与える恐れがあるので、所属している自治体の農業委員会の受付期間は早めに確認しておくようにしましょう。

また、農業委員会では転用が可能かどうかの確認や、申請内容、必要な書類などについての相談にも事前に応じてくれます。
農地転用を考えているのであれば、まずは農業委員会へ相談に行くとよいでしょう。
農地転用に関するある程度の知識を事前に教えてもらえば、申請した後の計画も立てやすくなるはずです。

申請に差が出る農地転用の種類とは

CASE297 「外」を持つ家

農地転用をするときは、農地のある区域や誰が転用をするかによって申請の仕方が変わってきます。
まず、農地転用では転用予定の農地が市街化区域に入っているかどうかが大きなポイントとなります。
農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に届出をするだけでよいので比較的簡単な手続きを踏むことになるでしょう。

一方、農地が市街化区域外にある場合は届出だけでは不十分で、転用をするためには許可が必要となります。市街化区域外のうちでも、農用地区域内農地などは原則として転用ができません。
転用予定の農地が、農地として保護しておく必要性が高いと判断されるためです。また、市街化調整区域内にある農地についても、開発行為に制限がかかるため転用の許可を得るのは難しいでしょう。
そして、農地を所有者が転用するのか、それとも所有者以外の人が転用するのかによって、手続きの際に従わなければならない法律の規定が異なります。
農地の所有者が自ら使用する目的で転用する場合は、農地法第４条に基づく許可申請、あるいは届出が必要となります。

所有者以外の人が農地を転用し、それに伴って土地の権利の移転や賃借権などが発生する場合は、農地法５条に基づく許可申請、あるいは届出が必要となるのです。
このように、農地転用の手続きは細かく規定が定められているので、申請の前にひと通り確認しておく必要があるでしょう。

農地転用の許可基準とは

農地の区分には「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」の5つがあり、それぞれに農地転用の許可方針が異なります。

「農用地区域内農地」は農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された場所にある農地で、「甲種農地」は農業に優れた条件が整っている農地です。どちらの区分でも、農地転用は特別な場合を除いて不許可とされています。

「第1種農地」は農業に良好な条件が整っている農地で、こちらも農地転用は原則不許可です。「第2種農地」は生産性の低い、あるいは市街地化が見込まれる農地で、周辺の第3種農地が利用できない場合などは農地転用が許可されます。市街地あるいは市街地化の傾向が著しい地域にある「第3種農地」では、原則的に農地転用が許可されています。

なお、上記の立地基準をクリアしたとしても、一般基準に該当すると農地転用は不許可となるので注意が必要です。

例えば、農地転用に必要な資力がない、権利者の同意を得ていないなど、農地転用が確実と認められない場合は許可が下りません。また、転用によって土砂の流出や排水施設の機能損失などが危惧され、近隣の農地の運用に支障をきたす恐れがある場合も許可は下りないでしょう。農地転用を検討する際は、許可が下りるかどうかをよく確かめる必要があります。

農地転用に必要な書類について

農地転用の手続きに必要な書類としてまず挙げられるのが、土地の登記事項証明書です。
登記事項証明書は農地の基本的な情報を証明するためには欠かせない書類であり、申請の際には登記簿に載っているすべての内容が記載された全部事項証明書を用意する必要があります。
基本的に、３カ月以内に発行されたもののみが有効だとされています。登記事項証明書は登記所の窓口やインターネットなどから取得することができます。

公図や住宅地図といった土地の図面も必要です。これらは、農地の境界や周辺の建物などとの位置関係を確認したり、農地の区分を判断したりするための書類となります。
提出する際は、自分の農地の地番や周辺の土地の利用状況、それぞれの土地の所有者などが分かるようにしておきましょう。必要であれば、転用を申請する農地を含めた周辺の写真も用意することになります。
このとき、公図の写しなどにどの角度から撮った写真なのかを示す矢印を書き込んでおくとよいでしょう。
公図は登記事項証明書と同じように登記所の窓口やインターネットから取得でき、住宅地図は図書館やインターネットなどから入手することができます。

また、農地を転用した後、申請した目的できちんと利用できることを証明する必要があります。そのため、預貯金残高証明書など資金があることを証明できる書類も提出しなければなりません。
場合によっては、資金計画書の提出を求められることもあります。その他にも、農地の所有者以外の人が転用する場合には、所有者の同意書が必要となります。

住宅を建てる場合に必要な書類

CASE164 シーサイドセカンドハウス

住宅を建てる目的で農地を転用する場合、追加で用意しなければならない書類がいくつかあります。

個人が住宅を建てる場合は、金融機関が発行する残高証明書や、住宅ローンの融資決定通知書などが資金があることを証明する書類として有効です。
残高を証明するために預金通帳のコピーを利用するときは、最後の記帳以降に入出金がないこと、最後の記帳が一定期間以内であることなどが条件となっているので気を付けましょう。

住宅ローンを利用する場合は、融資決定通知書でなくても、融資見込証明書や事前審査結果通知書などでも構いません。

つまり、住宅ローンの借入金額と住宅ローンを利用できる見込みがあることが明記されている書類であれば問題ないということです。また、建築予定の建物の設計図も必要となるので、業者に頼んで用意してもらいましょう。

農地転用の届出、または許可申請に合わせて行うことになる申請もいくつかあります。必要な申請は、地目変更登記と開発許可申請、農用地区域に含まれる農地の除外手続きの３つとなります。

農地転用にかかる費用とは

農地転用の手続きは、農地法の専門家である行政書士に代行を依頼するケースが多いです。そのため、農地転用にかかる費用は、書類上の手続きが簡単な届出は安く、専門的な知識が必要となる許可申請は高くなるという傾向があります。
行政書士に代行を依頼した場合、農地法4条や5条に基づく届出の費用の相場は4万～7万円程度でしょう。農地法4条や5条に基づく許可申請の手続きについては、届出の倍以上の費用となることが多く、8万～十数万円程度が相場となります。

この他にも、所有権移転登記や測量、地目変更、分筆、開発許可などにかかる費用は別途用意する必要があるため、場合によっては数十万円から100万円以上の費用がかかることもあります。
行政書士に手続きの代行を依頼するのであれば、あらかじめ相談してどれくらいの費用がかかるのかということを把握しておくようにしましょう。

無許可で農地転用するとどうなる？

申請や手続きが面倒だからといって、規則を守らずに農地転用を行うとペナルティを科せられる恐れがあります。

無許可で農地転用をしたり、不正な手段で許可を得たりした場合、違反転用とみなされます。違反転用が発覚した場合、工事の停止勧告や原状回復命令が行われることがあるでしょう。これらの勧告や命令に従わなければ、3年以下の懲役又は300万円以下（法人の場合は1億円以下）の罰金が科せられる恐れもあるので注意が必要です。

行政によるペナルティを避けるためにも、農地転用の際は必ず申請して許可を得るようにしてください。また、農地転用後に他の人へ事業を譲る場合や、転用目的を変更する場合は、あらためて事業計画変更の手続きを行う必要があります。

農地転用はゆとりをもって準備しよう

農地転用の手続きは完了するまでに時間がかかることが多いので、スケジュールや資金計画を事前にしっかりと立てておく必要があります。また、転用した後の準備も同時進行で進めていかなければなりません。
見切り発車で適当に手続きを始めると転用後の予定まで狂ってしまう恐れもあるため、農地転用の際はできる準備から早めに済ませておきましょう。

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