新築の固定資産税はいくら？ 相場や計算方法、軽減措置について解説

一戸建てを新築したり、マンションを購入したりする場合、住宅ローン以外に「固定資産税」を毎年支払わなければならない点に注意する必要があります。数十万円以上かかるケースも珍しくないため、あらかじめ準備しておかないと、思わぬ出費で苦労するかもしれません。

そこで、本記事では新築住宅における固定資産税の相場や計算方法、軽減措置や節税のコツなどについて解説します。固定資産税の知識を押さえて、予算計画の中に組み込むようにしましょう。

固定資産税とは

固定資産税とは、土地や建物といった固定資産に対して課せられる税金です。地方税の一種であり、毎年1月1日時点における固定資産の所有者が、当該固定資産の所在する自治体（市町村）に支払います。

一戸建ての場合、土地と建物の固定資産税がそれぞれ個別に課せられるので、その合計金額を支払うことになります。これだけ聞くと「戸建てだとマンションより税額が高いのでは？」と不安を感じるかもしれませんが、軽減措置や耐用年数などの違いから、実際はそれほど変わらないケースも少なくありません。

なお、固定資産税の納付については、毎年決まった時期に自治体から納税通知書が送付されるので、その内容に従って支払う必要があります。

一戸建て新築の固定資産税の相場は？

計算方法は後ほど詳しく解説しますが、一戸建て新築において土地と建物の合計額が3,000万円程度の場合、固定資産税の相場は年間10～15万円程度です。ただし、エリアや土地・建物の大きさ、住宅の設備・構造などによって変動するので、あくまで目安として押さえておきましょう。

基本的には人気が高いエリアほど、固定資産税も高くなる傾向にあります。都心部や駅から近いエリア、商業施設や病院が近いエリアの住宅などは、市場価値や利便性と引き換えに固定資産税もアップするということです。

また、木造住宅より鉄骨住宅のほうが高耐久と判断されるので、固定資産税は高くなる傾向にあります。新築で住宅を建てる場合、念頭に置いておきましょう。

固定資産税は3年ごとに変動する

固定資産税はずっと同じ税額というわけではなく、3年に一度実施される「評価替え」によって変動します。評価替えとは、土地・建物の固定資産税を算出する際の基準となる「固定資産税評価額」を、適正な均衡のとれた価格に見直す作業のことです。

建物は形ある「現物資産」という性質上、経年劣化や自然災害による劣化が起こるため、資産価値の低下は避けられません。そのため築年数が長くなるほど評価額は下がるので、固定資産税も次第に減額されていきます。ただし、税額がゼロまで下がることはなく、固定資産税自体は存続します。

一方、土地は劣化によって資産価値が下がることはありません。しかし、景気の影響などによっても資産価値が変動するので、年数が経ってから固定資産税が高くなるケースもあります。

固定資産税はいつ決まる？

固定資産税はエリアや建物にもよりますが、10万円以上を支払わなければならないケースもあるので、いくらかかるのか早めに知りたいと思うかもしれません。しかし、固定資産税の税額が決まるタイミングは、実際に住宅が完成してからです。

あらかじめ住宅会社に問い合わせて概算を聞くことはできますが、正確な判断は自治体によって下されます。住宅会社はあくまで概算しか伝えられないため、予想より税額が高くなる可能性もある点には注意しましょう。

「家屋調査が来ない」と心配する前に

正確な固定資産税評価額は、自治体による家屋調査が行なわれたあとで決まります。ただし、すぐには実施されないので心配になるかもしれません。

家屋調査が行なわれるタイミングは、住宅の完成から1～3ヶ月以内です。3ヶ月となると家が建ってからしばらく後になりますが、慌てる必要はありません。

また、算出された評価額に納得がいかない場合、納税通知書を受け取ってから3ヶ月以内であれば、再審査を依頼することもできます。

なお、家屋調査は正当な理由があれば、自治体の担当者から了承を得たうえで断ることも可能です。ただしその場合、書面でのみ判断されるため、家屋調査を行った場合より固定資産税が高くなることもあります。正当な理由なく家屋調査を拒否した場合、罰則が科せられる可能性もあるので注意しましょう。

新築住宅の固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法を知っておけば、ある程度は備えられるようになります。

そこで、計算方法の概要を学びながら、土地・建物の固定資産税をそれぞれシミュレーションしてみましょう。

土地の固定資産税

土地の固定資産税の計算式は、固定資産税評価額を元にした「課税標準額」に「税率」をかけたものです。

土地の課税標準額については、路線価（国税庁が公表する土地価格）や地域ごとに決められた倍率に基づいて算出されます。固定資産税評価額（課税標準額）の目安は、実際に土地を購入した際の価格（市場価格）の70％と言われているため、それを元に概算可能です。

また、税率は標準税率を採用している地域なら1.4％となります。ほとんどの自治体は標準税率をもとに算出していますが、地域によっては1.5％や1.6％など税率が異なるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

上記の条件を踏まえて、土地の固定資産税評価額が2,500万円、標準税率の地域に住むと仮定した場合、計算式は以下の通りです。

土地の固定資産税評価額（課税標準額）2,500万円×税率1.4％＝35万円

このように土地の固定資産税だけで相場を上回ってしまいますが、後述の軽減措置が適用される場合、税額を抑えることが可能です。

建物の固定資産税

建物の固定資産税の計算式は、基本的に土地と同じく「課税標準額×税率」です。ただし、新築住宅の場合、固定資産税評価額（課税標準額）の目安が建築費の60％と言われています。

建物の固定資産税評価額を計算する際は「再建築価格方式」が用いられます。これは同一の建物を立て直すために必要な想定費用（再建築価格）をもとに、評価額を算出する方法です。

家屋調査では、建物の構造や資材などを確認したうえで、項目別に「再建築費評点」という点数を付けます。この再建築費評点の合計に「経年減点補正率」「評点1点あたりの価額」をかけると、建築費の60％に相当する評価額が出るのです。

税率の仕組みは土地と同じなので、建物の固定資産税評価額が2,000万円、標準税率1.4％が適用される場合、以下のような計算式となります。

建物の固定資産税評価額（課税標準額）2,000万円×税率1.4％＝28万円

土地・建物の固定資産税と合わせると「35万円＋28万円＝63万円」ですが、建物の固定資産税についても軽減措置があります。

固定資産税の軽減措置

ここまでシミュレーションしてきた結果、固定資産税が高額だと感じた方も多いのではないでしょうか。しかし、2024年3月31日までに新築住宅を購入した場合、一定期間ですが固定資産税の軽減措置が適用されます。

固定資産税を安く抑えるために必要な知識なので、ぜひ押さえておきましょう。

土地に対する軽減措置

新たに取得した土地かどうかを問わず、一定の要件を満たす住宅用地（住宅を建てるための土地）であれば、軽減措置が適用されます。住宅用地の敷地面積によって軽減率が変わるため、あらかじめ敷地面積を把握しておくことが大切です。

住宅一戸あたり200㎡以下の「小規模住宅用地」の場合、固定資産税評価額が6分の1に減額されます。土地の評価額が1,500万円の場合、固定資産税は以下の通りです。

1,500万円×1/6×1.4％＝3万5,000円

一方、小規模住宅用地に分類されない「一般住宅用地」の場合、敷地面積が200㎡以下の部分における評価額は6分の1ですが、200㎡を超える部分は3分の1となります。例えば、土地の評価額が1,500万円で敷地面積が400㎡の場合、固定資産税は以下の通りです。

（200㎡以下の部分）1,500万円×1/6×1.4％＝3万5,000円

（200㎡を超える部分）1,500万円×1/3×1.4％＝7万円

3万5,000円＋7万円＝10万5,000円

なお、住宅用地に対する軽減措置の期間は定められていません。

建物に対する軽減措置

建物については、居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であれば、新築一戸建て・新築マンションを問わず軽減措置の対象となります。

新築一戸建ての場合、建物の取得から3年間、固定資産税評価額が2分の1に減額されます。建物の評価額が1,000万円の場合、固定資産税は以下の通りです。

1,000万円×1/2×1.4％＝7万円

一方、新築マンションの場合、軽減率は新築一戸建てと同じく2分の1ですが、適用期間が5年と長くなっています。

また、建物が「長期優良住宅」の認定を受けている場合、適用期間が新築一戸建てなら5年、新築マンションなら7年に延長されます。

新築住宅における軽減措置を表形式でまとめたので、こちらもご確認ください。

新築住宅を購入する際は、これらの軽減措置もしっかり頭に入れておきましょう。

申請忘れに注意！ 軽減措置を受けるための手続き

固定資産税の軽減措置を受けるためには、あらかじめ自治体に申請する必要があります。申請期限も設定されており、新築住宅を建てた翌年の1月31日までに申請しなければなりません。

基本的な申請方法は「住宅用地等申告書」を作成し、各自治体の窓口に提出するだけです。一般的な記載内容としては、以下のようなものが挙げられます。

• 固定資産所有者の氏名・住所
• 土地・建物の所在地
• 建物の種類・構造・床面積

ただし、申請期限や記載内容に関しては、自治体によって異なるケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

申請手続きを忘れてしまうと、高い固定資産税を支払うことになるので、住宅購入前からスケジュールに入れておきましょう。

マンションと一戸建てなら固定資産税はどちらが安い？

マンションと一戸建てどちらを購入すべきか検討中の方にとって、固定資産税はどちらが安いのかも気になるポイントではないでしょうか。

マンションの場合、全体の土地を戸数で割った面積が所有分となります。一戸建てに比べると所有面積が小さい分、土地の評価額は安くなりやすいということです。

ただし、マンションは建物の耐用年数が長いとみなされるので、建物の評価額が高くなりやすい傾向にあります。そのため、土地・建物の固定資産税を合計すれば、一戸建てとあまり変わらないケースも少なくありません。

また、土地の評価額はそれほど変わらないのに対し、建物は年数とともに評価額が下がりやすいので、長期的に見ると木造一戸建てのほうが安くなるケースは多いでしょう。

固定資産税を支払う時期

固定資産税の納税通知書兼納付書は毎年4月～6月頃に送付されますが、自治体によって異なる場合があります。そのため、事前にホームページや市役所の窓口で確認しておきましょう。なお、所得税などとは違い、固定資産税は自分で申告する必要はありません。

また、多くの自治体は年4回の分割納付方式を採用しており、第1期～第4期にそれぞれ支払います。全期分をまとめて支払うことも可能ですが、一括納付で税額が安くなるといったメリットはないため、自分に合ったほうを選べばOKです。

なお、市街化区域内に土地・建物を所有している場合、固定資産税に加えて「都市計画税」がかかってくるケースもあります。課税対象になると、納税通知書兼納付書に2つの税目が記載されるので、内容をよく確認しましょう。

初年度はどうなる？

固定資産税は毎年1月1日時点での土地・建物の所有者に対して課せられるので、年の半ばで新築住宅を購入した方については、翌年の4月～6月頃に初めて納税通知書兼納付書が届くことになります。

なお、年の途中で売却して住み替える場合、所有者が変わっても納税義務者は変わりませんが、仮に売却日が1月2日でも、売主が固定資産税を負担しなければならないとなると不公平感があります。そのため、一般的に固定資産税を日割り計算して、売主と買主で分担する方法がとられています。

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法も自治体によって異なりますが、主に以下のような方法から選択できます。

• 金融機関での振り込み
• 口座振替
• クレジットカード払い
• コンビニ払い
• 役場窓口での現金払い

それぞれメリットも異なるため、自分に合った支払い方法を選びましょう。例えば、クレジットカード払いにした場合、固定資産税の支払い分でポイントを貯められるので、間接的に節税効果が発生します。一方、コンビニや役場窓口での現金払いなら領収証書をすぐ受け取れるうえ、手数料がかかりません。

また、最近はインターネットやスマートフォンの普及もあり、ペイジーやPayPayに対応している自治体も増えているので、より便利になってきています。

固定資産税を支払う際の注意点

住宅を購入する場合、固定資産税は必ず支払うことになる税金です。納付にあたってトラブルや不利益が発生しないよう、支払いに関する注意点もしっかり把握しておきましょう。

延滞すると遅延金を支払う必要がある

固定資産税には納付期限が設定されており、1日でも延滞するとペナルティとして遅延金がかかってしまいます。

延滞金の割合は年度ごとに定められていて、令和4年1月1日から令和4年12月31日の場合、納期限の翌日から1ヶ月を経過するまでの期間は2.4％、それ以後の期間は8.7％です。1ヶ月を過ぎると遅延金が大幅に高くなるので、延滞した際は早めに支払いましょう。

なお、固定資産税の未納が長期間続いた場合、財産差し押さえの可能性もあります。

減額措置が終わると支払い額が上がる

先述の通り、新築住宅には固定資産税の軽減措置が適用されますが、建物については期間が定められています。新築一戸建てなら3年間、長期優良住宅の認定を受けていても5年間です。

軽減措置が終了すると、固定資産税の支払い額が上がる可能性もあるので、それを事前に理解しておかなければ、想定外の出費でトラブルが起こるかもしれません。建物の評価額は年数が経つと下がりますが、最初の3年間で大きく下がる可能性は低いため、きちんと支払えるよう準備しておきましょう。

課税ミスがないかチェックする

固定資産税の課税評価は、国ではなく各地方自治体が行なっていますが、ごくまれに評価基準や計算方法に誤りが生じて、課税ミスが起こる可能性もあります。実際、大阪市は令和2年6月30日に固定資産税を過大徴収し、71億円超の税金を返還すると発表しました。

過払いを防ぐためには、通知された税額に対して計算が合っているか、軽減措置が反映されているかなど、細かく確認することが大切です。もし疑問があれば、すぐ自治体に問い合わせましょう。

固定資産税を賢く節税するコツ

固定資産税を少しでも安く抑えたいなら、軽減措置を適用するだけではなく、住宅の建て方にこだわることも大切です。

固定資産税における節税のコツをまとめたので、参考にしてみてください。

長期優良住宅を建てる

長期優良住宅とは、国から「長く住み続けられる性能を備えている」と認定された住宅のことです。耐震性・劣化対策・省エネ対策・環境配慮など、全9項目の認定基準を満たす長期優良住宅を建てることで、軽減措置の適用期間が2年間延長されます。

また、長期優良住宅は固定資産税の節税だけではなく、所得税における住宅ローン控除での優遇や不動産取得税の減税、住宅ローンの金利優遇となど、他にも多くのメリットがあるため、ぜひ検討したいところです。

住宅会社と相談して空間を上手く利用する

住宅を建てる際に一定要件を満たすことで、固定資産税の課税対象にならない部分を設けられるので、限られた空間を最大限活用できます。例えば、ロフトやスキップフロア、ウッドデッキなどは構造的な要件を満たせば、固定資産税を上げることなく床面積を増やすことが可能です。

同じ床面積でも構造や建て方によって課税・非課税が変わるので、節税の観点を持ちながら住宅会社とよく相談しましょう。

また、空間を上手く利用することは、快適性や機能性の向上にもつながります。例えば、スキップフロアは空間を縦に広く使える、ウッドデッキはもう一つのリビングとして活用できるといったことがメリットです。実際に暮らす住宅なので、入居後のイメージも踏まえて検討してみてください。

新築の固定資産税について理解し、納得して家づくりを進めよう

新築住宅を購入する際は、あらかじめ固定資産税について理解を深めたいところです。固定資産税の決め方や支払い時期、軽減措置に申請が必要なことなどを押さえておけば、いつ通知が来ても慌てずに済みます。

フリーダムアーキテクツでは、固定資産税を上げずに床面積を増やせる理想的なプランニングが可能です。スキップフロアを取り入れた設計や機能的なオーダーキッチン、さまざまな表情を生み出す照明デザインなど、多彩な空間づくりを提案しているので、ぜひ一度お問い合わせください。

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