注文住宅を建てるにはいくら必要？必要な金額をシミュレーションしてみよう

注文住宅を建てるには、どれぐらいの予算が必要になるか皆さんはピンとくるでしょうか。高額な費用であることはもちろん、頭金やローンの返済期間なども考慮しなければならず、なかなか具体的な金額を思い浮かべるのは難しく感じられるかもしれません。この記事では、希望する注文住宅を建てるには自己資金はどの程度用意すればいいのかということや、適切なシミュレーションを行う方法を紹介していきます。

1.注文住宅を建てるのに必要な費用とは？

注文住宅を建設する際に発生する費用には、本体工事費、別途工事費、付帯工事費、諸経費などがあります。さらに、住宅を建てるための土地を同時購入する場合は土地購入費、建て替えを行うならば、既存建物の解体費なども必要な費用となります。

本体工事費は、建物自体を建てるのに要する費用で、柱や床、壁、屋根、組み込む設備などの材料費、人件費などに当てられます。住宅会社が一般的に表示している「建築坪単価」とは、この本体工事費に基づいた単価です。一方、別途工事費は建物自体以外のパーツの工事や設置にかかる費用です。具体的には、外構工事費や空調などの設備の設置費、カーテンなどインテリアの購入設置費が含まれます。そして付帯工事費とは、建設以外の部分にかかる費用です。水道・ガスの引き込みに伴う費用や、工事関係者が使用する仮設トイレの設置費用などが該当します。

諸経費については、建設行為に付随的に発生する費用という位置付けです。設計費、土地や建物の登記にかかる費用、住宅ローンの保証料、火災保険の保険料、地鎮祭費用などを含みます。土地購入費は、坪単価と土地の広さによってかなり金額に幅が出ますが、一般的に都市部になるほど単価は上昇します。建て替えならば、既存の建物を解体する費用が発生するほか、地盤の状態によっては地盤改良のための工事費も必要です。

2.シミュレーションをするのは何のため？

そもそもなぜシミュレーションするのかというと、住宅購入にかかる金額は生涯に一度と言っていいほど高額な出費となるからです。よって、きちんとした裏付けに基づいて予算を組んでから購入するのは必須です。特に、注文住宅の場合、構造やオプション次第で購入金額は大きく変わります。果たして、予算内でどこまで理想の住宅を実現できるのか、事前に確認しなくてはなりません。また、住宅ローンを組めば、その返済期間は長期に及びます。ローンの返済開始当初と10年～20年経過した段階では、暮らしぶりに変化が生まれ返済にかかる負担も異なってくる可能性があります。したがって、無理なくローン返済を続けられて、末永く住み続けられる家を購入するために、やはり必要資金のシミュレーションは欠かせません。

計算に当たっては、条件をいくつも変えながらシミュレーションを繰り返すことが大切です。多くのパターンを試すことでさまざまな発見があり、よりよいプランを立案できるきっかけになるかもしれません。頭金とローンをそれぞれいくらに設定し、住宅の規模や構造をどうするか、これらの要素が適切なプランを決める際のポイントになってきます。

3.注文住宅購入予算の決め方

まず、住宅購入時に使う予算を決める際に大前提となるのは、貯蓄全てを予算に回せるわけではないという点です。貯蓄額から、引っ越しや家具購入費などを含めた入居費用と万一に備えた生活予備費、将来を見据えた貯蓄などを除いた分が住宅資金として充当できます。住宅ローンを組む場合も、借入可能額全てをそのまま予算に組み込んでいいわけではありません。何より、無理なく返済できる金額を予算に割り当てることが不可欠です。確実に毎月返済できる金額でローンを組むには、現状の住居費を目安とするのがお勧めです。住居費から、マンションの管理費や、家を買った場合に毎年課税される固定資産税などを除いた額を、毎月の住宅ローン返済額として定めます。

毎月返済額の算出に続いては、住宅ローンの借入額を計算していきましょう。基本的には毎月の返済可能額の300～340倍程度で設定するのが妥当な借り入れ額の範囲です。金利1.2％と仮定し、30年かけてローン返済するプランで計算すれば「毎月返済額の300倍」、よりじっくりと35年かけて支払うならば「毎月返済額の340倍」がローン借入額として算出されます。そうして、初めに計算した自己資金と住宅ローン借入額を合わせ、購入諸費用を割り引いた金額が最終的に注文住宅の購入予算（物件価格）になります。ここまで見てきように、単に購入に要する金額だけでなく、住み始めてから必要になる金額も考慮して算出する点がポイントです。

4.自己資金をいくら用意できるか確認しよう

住宅購入における自己資金とは、頭金と諸費用という用途で構成されます。まず、住宅ローン借入額にも影響する頭金に割ける金額を確認する必要があります。物件価格は頭金と住宅ローン借入額の合計であることから、頭金の額が大きければそれだけ借入額を少なく抑えることが可能です。もちろん、ローンに対しては金利がかかってくるため、頭金の金額次第で返済総額に大きな変動が及ぶのは明らかでしょう。つまり、頭金を多く用意して借入額を少なくできれば、支払利息の減額につながって、結果的に住宅購入にかかる総額を安くできるのです。さらには、将来的な物件の売却やローンの借り換えがスムーズに運ぶというメリットもあります。

ただし、余りに無理をして手持ち資金を頭金に出すと、住み始めてからの生活費やローン返済に対する支払いが苦しくなる危険性があるので要注意です。一方、頭金なしでローンを組むという選択も制度上不可能ではありませんが、極力避けた方がよいでしょう。高額な住宅購入価格全体に金利分が加わってしまうため、支払総額の大幅な上昇が避けられません。無理のない予算を立てるためにも、自己資金をいくらまでなら用意できるのかを、入念に確認することが重要です。

5.住宅ローンの借入金額を設定しよう

住宅ローンには借入可能額という基準額がありますが、これは金融機関側がローンの借り手を審査した上で定める金額です。借入可能額は、返済負担率、融資率、借入限度額、担保価値、そして安定した返済が可能かどうかという点を指標に用いて判定されます。

まず、返済負担率は、年間のローン返済額が額面年収の何割を占めるのかを数値化したもの。年収に対して負担が大きすぎると判断されると、ローン借入額が減額され、希望通りにはローンを組めなくなってしまいます。融資率は住宅の建築費においてどの程度の割合を融資が占めているのかを示した指標。そして、借入限度額は個々の年収や返済負担率に関わるのではなく、金融機関ごとに上限を定めている指標です。担保価値は、支払いが滞った際に、金融機関側で確実に回収できるかどうかを左右する物件の担保としての価値です。

「安定した支払いが可能かどうか」は、職業や雇用状況、勤務先の規模、勤続年数など、借り手の個人情報に基づいて判断される要素となります。正社員であっても、インセンティブがメインの給与体系ならば安定性が低いと評価される傾向にあります。そして、住宅ローン借入には、印紙税や各種手数料などもかかってくるため、そうした支払いも考慮した上で返済可能な借入金額を設定することが重要です。

6.注文住宅購入に必要な金額をシミュレーション

住宅ローン金利には、実際の借入で適用される「適用金利」とは別に、審査時に限定的に使用される「審査金利」があります。審査金利の方が利率が高く設定されているのが両者の違いです。そのため、適用金利なら借りられたはずなのに、金融機関の審査は通らなかったという結果を招く可能性があります。こうした事態を防ぐには、金利を審査金利に替えてシミュレーションしてみるのも有効です。ただ、住宅ローン以外に借入があるケースでは、住宅ローンの年間返済可能額上限は、その他ローンの年間返済額を差し引いた金額で算出されるので注意が必要です。

住宅費用のシミュレーションでは、設定した建設条件に応じて住宅建設にかかる費用が変動して計算されます。具体的には、注文住宅の構造や間取り、設備オプションなど細かく希望を設定してシミュレーションできるようになっています。パターンを変えることで、住宅価格がどの程度で見積もられるのか幅広く試してみる価値があるでしょう。注文住宅をいくらで建てられるのかシミュレーションするには、注文住宅建築に関わる業者のサイト、住宅ローン借入可能額のシミュレーションなら金融機関のサイトにおいて実行できます。

条件を変えてしっかりシミュレーションしておこう

注文住宅はオプションが豊富に用意されているため、同じ規模の住宅であっても設定条件によって建築費に大きな差が生まれる傾向にあります。シミュレーションを十分に試したら、次の一歩へと踏み出すタイミングです。注文住宅に関して多彩なノウハウを有するフリーダムアーキテクツに相談すれば、これまで知らなかった注文住宅の世界へと視界が開けることでしょう。