42条2項道路って何？セットバックとは？失敗しないように。

住宅などの建物を新たに建築する際には、さまざまな法令に基づいた規制があることを知っていますか？
特に、建物の敷地が面することになる道路についての規制は注意を要する部分です。
この道路についての規制は、日照や通風の確保のみが目的ではなく、道路が災害時の避難路・消防活動を行う場にもなることから、安全で良好な住環境の維持のために重要な機能を果たしています。
ここでは、この道路についての規制のうち、建築基準法の中の42条2項道路と呼ばれる道路について解説します。

42条2項道路とはどんな道路？

現行の建築基準法には、建物を建築する敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという規定があります。
この規定通りに敷地が道路に接していない建物は、原則からいえば違法な建築物であるといえます。
しかし、明らかに敷地前面の道路が4m以上ないのにも関わらず、真新しい建物が建っているのを都市部の住宅街などで目にしたことはありませんか。
この建築基準法の道路に関する規制には例外があるのです。

建築基準法が施行された昭和25年当時、多くの建物はこの規制をクリアできない敷地の上に建っていました。
このような建物をすべて違法建築物とみなして解体するとなると、その経済的損失は計り知れません。
したがって、建築基準法は42条2項に例外を設け、ある一定の要件を満たす道路であれば、幅員が4m以上なくてもよいとしたのです。
そのような例外にあたる道路は、「42条2項道路」または「みなし道路」と呼ばれています。

1.8m未満の42条2項道路は問題あり

4m以上幅員がない道路であっても、42条2項の要件を満たすことで、建築基準法上の道路として認定された道路のことを42条2項道路またはみなし道路といいましたが、幅員1.8m未満の道路をこの42条2項道路としようとする場合には、また別の規制があります。
建築基準法42条6項でこれが規定されており、幅員1.8m未満の道路については、あらかじめ建築審査会の同意が必要とされています。

建築審査会とは、その道路の所在する都道府県や市町村に設置される行政機関のことで、この建築審査会の同意を得ることは、一般的にハードルが高いと言われています。
したがって、このような道路にしか接していない敷地に建物を建てるには問題があるといえるでしょう。

42条2項道路に欠かせないセットバック

幅員が4m以下の道路を42条2項道路とするためには、セットバックという行為が必要とされます。聞き慣れない言葉かもしれませんが、道路に面している敷地を道路の中心線から2m後退させることをセットバックといいます。
建築基準法42条2項は、幅員が4m以上ない道路でも、道路の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみなすことで、建築基準法に則った道路としてもよいという規定の仕方をしているため、これができない場合は、建物を建てることが認められません。

その道路沿いに並ぶ家々が建て替えをするときに、道路の中心からそれぞれ2mずつ敷地を後退させていけば、最終的には幅員が4mとなる道路出来上がるようにしようというのがこの規定の趣旨なのです。
また、道路の反対側が河川や崖地、線路敷地などの場合には、中心線から4mの位置までセットバックすることになります。
川や崖地の方向へセットバックできる可能性はないからです。

セットバック分は敷地面積から除外

建築基準法には道路についての規制のほか、容積率や建ぺい率などの規制があります。
容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指し、建ぺい率は敷地面積に対する建て坪の割合のことをいいます。
どちらも、敷地面積に対する割合についての規制ですが、建築基準法42条2項に基づいて敷地をセットバックした場合、セットバック部分の敷地は、これらを算定する敷地面積に含めることができません。
セットバック以前の敷地面積をもとに計算した規制の上限ギリギリの建て坪や延べ床面積の建物を建てることはできないのです。

このことを端的に「道路の中心線から2mの線をその道路の境界とみなす」と建築基準法42条2項は規定しています。
セットバックした部分の敷地の所有者はその敷地の所有者に変わりはありませんが、建築基準法上は道路とされてしまうという意味です。

セットバック部分は道路扱い

建築基準法では、敷地のセットバック部分を道路とみなします。したがって、いくらその敷地の所有者とはいえ、セットバック部分を自由に利用することはできません。
緊急車両の妨げにならないように、また、災害時には避難経路としてきちんと機能するように、塀を建てたりすることや駐車場として利用することはできず、あくまでも道路としての用途のみに使用される土地となります。

また、前面道路が公道の場合には、セットバック部分を自治体に無償譲渡できる場合があります。無償譲渡できればセットバック部分の管理は自治体の責任で行われますし、その部分の土地の固定資産税も課税されなくなるというメリットがあります。
その場合にかかる測量、土地の分筆登記、所有権移転登記等の費用は、自治体が負担するケースが大半です。
無償譲渡のほか、無償使用承諾という方法もあります。
このパターンでは所有権自体は敷地所有者に残ったままですが、道路の管理や維持については自治体が行うことになります。

セットバックするならラインに注意

前面道路が42条2項道路である敷地の購入を検討する際には、過去に行われたセットバックのラインに注意を払う必要があります。
不動産業者の中には、あらかじめセットバック済みと銘打った物件情報を公開しておきながら、過去のセットバックが不十分であったことが売買契約後に判明し、トラブルに発展するケースが少なからずあります。

このような敷地の売買にあたっては、隣地のセットバックの状況を見て対象敷地とのラインのズレがないか確認したり、不動産業者に詳しく説明を求めたりすることが賢明です。
また、これとは逆に、過剰にセットバックしすぎて敷地面積が不必要に狭くなっているケースもまれにあります。
この場合に、セットバックのラインを適切な位置に戻すことは困難であることが多いでしょう。

建て直しで建物が狭くなることも

これまで解説してきたとおり、建築基準法42条2項の規定は、法律の施行時の現状を考慮して定められた特例措置であるといえます。
これから42条2項道路に面する敷地に建っている建物を取り壊して、新たに建て替えをする際には、セットバックはもちろんのこと、その部分について現在門や塀があるからといって、新たにこれらのものを建て直すことはできません。
また、セットバックした部分は建築基準法上、道路とみなされてしまい、敷地面積に算入することはできないため、容積率や建ぺい率を計算したときに、現在建っている建物よりも小さな建物しか建築できないことがあります。

マイホームを検討している人の中には、どんなデザインにするか、どんな間取りにするかなどばかりを気にしている人も少なくないでしょう。
しかし、建物の建築には、法令上の制限はつきものです。そんな中で理想の家づくりを実現するためには、豊富な経験と知識を持った設計士との綿密な打ち合わせが必要不可欠といえるでしょう。

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