住宅にかかる税金の種類が知りたい！税額と節税情報

住宅は購入するときも、購入してからもさまざまな税金がかかります。
かかる税金の種類が多いだけでなく、優遇を受けられる税金の種類も多いため、購入する前にある程度税金のことは調べておく必要があります。
どんな手続きをする際に税金がかかるのか、どんな条件のときに税制の優遇を受けられるのかなどがわかっていれば、費用や税金を節約することにも繋がります。
ここでは住宅の購入時や購入後にかかる税金について詳しく解説します。

住宅にかかる税金は？どれだけ種類があるの？

住宅にかかる税金というと固定資産税くらいしか浮かばないという人もいるかもしれません。
しかし、とてもたくさんの種類の税金が関係しています。種類別に分けると次のようになります。

【住宅の購入時にかかる税金】

・印紙税

・消費税

・登録免許税

・不動産取得税

【住宅購入資金の贈与にかかる税金】

・暦年課税制度（贈与税）

・相続時精算課税制度

【住宅の保有にかかる税金】

・固定資産税

・都市計画税

住宅を購入するとかかる税金だけでもこれだけの種類があり、それぞれの税金に特例による優遇が加わるのでややこしくなります。
これ以外にも、売却するときにかかる税金、賃貸するときにかかる税金など、たくさんの種類の税金が関係しています。
ですから、住宅を取得するのであれば、少なくとも住宅を取得するときに関係する税金についてだけでも知っておく必要があるでしょう。
優遇の条件を知らなくて損をすることはもちろん、税金がかかる条件を知らずに余分な税金を支払ってしまう心配もあります。

売却や譲渡の時にもお金がかかるって本当？

先にも少し触れましたが、購入するときだけでなく、売却や譲渡の際にも税金がかかります。売却したときの所得を譲渡所得と言いますが、利益が出た場合と出なかった場合ではかかる税金の種類が異なります。
利益が出ても出なくても印紙税はかかりますが、所得税と住民税がかかるのは利益が出た場合のみです。
また、売却でなく贈与に当たる譲渡をした場合には譲渡した側ではなく、受け取った側が贈与税を支払うことになります。
どちらかというと、かかる税金よりも特例で受けられる控除のほうが多いため、利益が出た場合も、損失が出た場合も減税や特別控除について確認をしておいたほうがよいでしょう。
特に空き家になった実家を売る場合など、「空きや特例」で所得税の減税を受けられます。
確定申告で特例を受ける際には証明書の添付が必要ですから、条件の確認をしっかりしておきましょう。

購入後も重要！リフォーム時に使える減税制度

住宅の売買や売却時だけでなく、住み始めてから行うリフォームにも各種の減税制度が用意されています。例えば、省エネ改修やバリアフリー改修、耐震改修などの特定のリフォームを行った場合、所得税の控除や固定資産税の減額を受けられる可能性があります。これらの制度を活用することで、リフォームにかかる費用負担を軽減しつつ、より快適で安全な住まいを実現できます。

制度の適用には、一定の工事費用基準を満たすことや、指定された期間内に工事を完了させることなどの条件があります。将来的なリフォームを検討する際は、対象となる税制優遇の要件を事前に確認しておくと安心です。

税金はいくらかかるもの？それぞれの計算方法

住宅購入時にかかる税金は印紙税、消費税、登録免許税、不動産取得税の4種類です。印紙税は契約書の金額によって税額が決まります。
土地2,000万円、建物1,000万円で、2,000万円のローンを組んだ場合には、ローン契約書と工事請負に関する契約書のそれぞれに2万円ずつ印紙税がかかります。
ただし、平成29年現在は住宅取得に関わる軽減措置が適用されるため、それぞれの印紙税は1万円ずつの合計2万円になります。
消費税に関しては、平成29年現在8％（国税6.3％と地方税1.7％）のため、建物の代金に8％をかけて計算します。土地は非課税ですから、消費税は先ほどと同じ条件であれば80万円です。登録免許税は固定資産税評価額に所定の税率をかけて計算します。
ただし、住宅を取得する場所によって固定資産税評価額にばらつき、何に対する登録をするかによって税率が細かく分かれています。特例が適用されると税率が一桁変わってくるため、ここでは具体的な計算は省略します。
不動産取得税も固定資産税評価額に所定の税率をかけて計算します。
土地と住宅が対象で、原則4％ですが、平成30年3月31日までは特例措置で3.0％です。こちらの税金にも特例が多く、条件によって大きな差が出ます。

新築戸建てや長期優良住宅の税制優遇とは

新築の戸建てやマンションを購入する際、一定の要件を満たすと様々な税制優遇を受けられます。 代表的なものに、固定資産税の減額措置があります。 新築の戸建て住宅や家屋の場合、一般的に完成から3年間は建物部分の固定資産税が半額になります。 さらに、認定長期優良住宅であれば減額期間が5年間に延長されるなど、性能の高い家を建てることで大きな節税が可能です。 これらの購入軽減措置とは別に、消費税率が適用される建物部分についても様々な支援策が用意されています。 長期優良住宅のような質の高い住まいは初期費用がかかるものの、税金の優遇措置により長期的なコストを抑えやすくなり、例えば固定資産税が年間3万円以上安くなるケースもあります。

費用をかけたくない！税額を引き下げるための方法は？

住宅にかかる税金は種類も多い一方で、多くの特例措置が取られています。ほとんどの税金に軽減措置があるため、それをうまく利用することが欠かせません。
どのような条件でどの特例の対象になるかということは、素人では判断しにくいため、住宅メーカーなど住宅にかかる税金に詳しい人に相談してみることをおすすめします。
住宅を取得するタイミングによっても、建物や土地の大きさ、設備の種類など細かい条件の違いで、払う税金の金額が大きく違ってきます。つまり、条件をうまく組み合わせて活用するだけで大幅な減税になります。
相談を持ち掛けたときに、節税対策についてわかりやすく説明をしてくれて、条件をうまく取り入れたプランを立ててくれる住宅会社は、将来的にも味方になってくれる可能性があります。
節税について親身に相談に乗ってくれた住宅会社に建築を任せるというのも一つの方法です。

最大の節税対策！住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは

住宅ローンを利用してマイホームを取得する場合、「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」が強力な節税対策になります。 これは、年末のローン残高の一定割合が所得税や住民税から控除される制度です。 長期間にわたり税負担が軽減されるため、持ち家を持つ多くの人が活用しており、持ち家住民にとっては欠かせない制度と言えます。 制度の適用に関する条件を満たせば大きな恩恵を受けられます。 控除を受けるには、購入翌年に管轄の税務署へ確定申告を行う必要があります。 また、省エネ基準を満たすエコ住宅の場合、確定申告を行うことで控除上限額が引き上げられるなど、性能に応じた優遇も設けられています。 住宅ローン控除を正しく理解し、資金計画の参考にしてください。

住宅にお金をかけ過ぎないために！みんなが考える節税対策

最後に、実際に住宅を購入した経験のある方々に、どんな節税対策をしているかお聞きしてみました。

【質問】

住宅にかかる税金を減らすために実践していることはありますか？

【回答数】

ある：29

ない：143

調査地域：全国

調査対象：20代以上の男女

調査期間：2017年03月31日～2017年04月06日

有効回答数：172サンプル

案外できていない節税対策

今回のアンケートでは、83％もの人が実践している節税対策はないと回答しました。

・税金を減らす手段を検索したことはありますが、見当たらなかった。（40代/会社員/男性）

・税金を減らす方法が分かりません。できることならば我が家も実践してみたいです。（40代/専業主婦・主夫/女性）

・建ってから時間がたっているので、できることはないと思う。（30代/会社員/女性）

対策をしていないと回答した人のほとんどが節税方法について分からないと答えていました。
また、家を建ててから時間が建っているから、実践できるような節税対策はないと思うと答えている人も目立ちました。一方、節税対策をしていると答えた人の回答は次の通りです。

・私有地の私道申請、土地の分筆などをしています。（30代/専業主婦・主夫/女性）

・建物を2世帯住宅にして2世帯住宅減税を利用しています。（40代/自営業（個人事業主）/男性）

・固定資産税の対象とならないように、庭の物置は、基礎を固めていない。（20代/会社員/男性）

節税対策をしている人は、かなり細かい対策をしているようです。例えば、私道申請して土地を分筆することは、固定資産税だけでなく、都市計画税や不動産取得税、登録免許税が非課税になるため大幅な節税になります。相続財産や贈与財産としての価値も低くなるため、相続税や贈与税の対策にもなります。
2世帯住宅は1つの土地、1つの建物で2戸分の控除を受けられる点が節税のポイントです。物置は基礎を固めた上に置くだけで固定資産税の課税対象になってしまうため、それを避けているという答えでした。
このような対策を取れている人は、それぞれの税金についてきちんと理解しているからだと考えられます。

今回のアンケートでは、節税対策をするためには、どのような条件のときにどんな税金がかかるかをしっかり理解することが必要だということがよくわかりました。

住宅にかかる税金に関するよくある質問

注文住宅を建てるとき、どのような税金がかかりますか？

契約時には印紙税、土地や建物の取得・登記時には不動産取得税や登録免許税などが関係します。また、建築工事費には消費税がかかります。税金の種類によって支払う時期が異なるため、建築費や土地代とは分けて資金計画に入れておきましょう。

土地の購入代金にも消費税はかかりますか？

土地の購入代金に消費税はかかりません。一方、住宅の建築工事費は消費税の課税対象です。土地と建物をあわせて検討するときは、見積書でそれぞれの金額と消費税額を確認しましょう。

家を建てた後、毎年かかる税金は何ですか？

主に土地・建物の固定資産税がかかります。所在地によっては都市計画税もかかります。いずれも毎年の住居費として見込んでおくことが大切です。課税内容や軽減措置の適用状況は、自治体から届く納税通知書で確認できます。

住宅ローン控除を受けるには手続きが必要ですか？

はい。住宅ローン控除を初めて受ける年は、要件を確認し、必要書類を添えて確定申告を行います。住宅の性能や入居時期なども適用条件に関係するため、設計段階から確認しておくと安心です。

親や祖父母から住宅購入資金を援助してもらうと、贈与税はかかりますか？

贈与税の対象となりますが、一定の要件を満たせば、住宅取得等資金の贈与に関する非課税特例を利用できる場合があります。非課税枠内の贈与でも、特例を受けるには原則として贈与税の申告が必要です。贈与を受ける前に、対象期間と住宅・受贈者の要件を確認しましょう。

まとめ

住宅に関わる税金は種類が多く、条件によって税率も異なります。また、多くの税金で優遇税制が取られています。期限付きの特例も多いため、どのタイミングで住宅を購入、リフォーム、売却するかによって支払う税金の額も違ってきます。
税金の種類をしっかりと把握し、それぞれに合わせた対策をしておくことが大切です。
いざ課税額を計算しようと思うと難しい計算が必要になります。ですから、住宅会社の担当者など、住宅の税金に詳しい人を味方に付けるようにしましょう。

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