年収７００万ならどう組む？マイホームのための住宅ローン

マイホームの建築、あるいは購入計画を立てるときに、チェックしておきたいのが「住宅ローンの借入限度額」についてです。
年収や職業、返済負担率などによって、借入可能な金額が異なるので、まずは自分の年収ならいくらまで借り入れができるのかを把握しておかなければいけません。
ここでは、年収700万円世帯なら住宅ローンの借り入れがいくらまで可能なのか、住宅ローンを組むときの頭金の必要性といった基本的なポイントを紹介します。

世帯年収７００万円の返済基準は？

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住宅ローンを組むときに注意したいのが、「融資限度額」です。融資限度額とは、金融機関が個人にお金を貸す際の上限として定める金額で、個人の年収、職業や資産状況などによって差が生じます。
では、融資限度額はどのように決定されるのでしょうか。一般的に、住宅ローンにおける融資限度額は「1年間の返済負担率が年収の25パーセントまで」におさまる額とされています。
つまり、年収が700万円の個人であれば、1年間の住宅ローン返済額が175万円を超えてはいけないということです。たとえば、年収700万円の人が返済期間30年として3000万円を1.5パーセントの固定金利で借り入れる場合を考えてみましょう。
元利均等返済方式で、ボーナス払いなしとしてシミュレーションすると、月々約10万3000円を返済していくことになります。
そうすると、1年間の総支払額は約124万円となり、返済負担率の上限である175万円は超えません。
しかし、同じ条件で住宅ローンの借入額を4500万円としてシミュレーションすると、月々の返済額は約15万5000円となり、1年間の総返済額は約186万円です。これでは返済負担率以上の借入となってしまうため、上記の条件で4500万円を借り入れることはできない可能性が高いでしょう。

といっても、金利、返済期間、返済方法や頭金の有無、そして職業などによって融資限度額は異なるため、単純なシミュレーションでは自分の借入可能額が判明しないケースは多いです。
ですから、まずは住宅ローンの申し込みを検討している金融機関に相談するといいでしょう。

１カ月の返済額はいくらなら可能か

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年収700万円の人は、返済負担率25パーセントを基準とすれば年間の返済額が175万円までの住宅ローンを組むことができるとされています。
この返済負担額を基準とすると、月々の返済額は約14万5000円です。つまり、月々の返済額が14万5000円を超えない範囲なら、必要な金額で住宅ローンが組める可能性があるでしょう。

しかし、ここでもやはり借りる個人の職業、頭金の有無などによって融資限度額が決定されることは念頭に置いておかなければいけません。

また、金融機関によって年収ごとの返済負担率も異なる場合があります。たとえば、独立行政法人住宅金融支援機構の住宅ローン商品である「フラット35」であれば、年収400万円以上の人の返済負担率は35パーセントです。
年収700万円の人なら、返済負担率35パーセントとして計算すると、理論上は1年の総返済額が245万円までの住宅ローンが組めることになります。住宅金融支援機構のフラット35については、後ほど詳しく見ていきましょう。

フラット３５でいくらの住宅ローンが組める？

フラット35は、長期間固定金利の安心感を売りにした住宅ローン商品です。
フラット35を提供する「住宅金融支援機構」は、「独立行政法人」という国の政策を実行するために設立された特殊法人であるため、公的な機関であるといってもよいでしょう。
その事業の公共性によって、フラット35の審査基準は比較的ゆるめだということもあり、人気の住宅ローン商品の1つです。

フラット35で頭金なしならいくらの住宅ローンが組めるかは、公式ホームページでシミュレーションすることができます
。その際に必要な情報は、年収、融資金利、他のローンで支払っている金額、返済期間、返済方法です。ちなみに、フラット35の返済期間は最長35年とされています。
ここでは、月々の返済額をベースとして、フラット35なら頭金なしでいくらの住宅ローンが組めるかを見ていきましょう。月々14万5000円の支払い(ボーナス月の増額なし)で返済期間を35年、融資金利を1.790パーセント、元利均等払いとした場合は、フラット35なら4522万円までの借入が可能です。限度額の高さに驚いた人は多いのではないでしょうか。
しかし、これはあくまで毎月14万5000円を35年間払い続けることができるという前提での借入限度額だということに注意しておかなければいけません。同じ条件で返済期間を20年に短縮すると、借入限度額は2923万円まで下がります。

仮に、35歳、年収700万円の時点で35年ローンを組んだとすると、払い終わるのは70歳です。子どもの学費などの将来の支出を含めて、毎月いくらまでなら返済できるのかを厳密に計算したうえで、返済期間や借入額を決定しましょう。
ちなみに、フラット35で借り入れる金額の割合が住宅購入資金の9割以下なら、金利は0.4%ほど引き下げられる可能性があるので、できる限り頭金を用意するのが望ましいといえます。

頭金があれば４０００万円以上でも大丈夫？

フラット35にかぎらず、まとまった頭金があれば金利が安くなって、同じ借入額でも総返済額が下がる可能性があります。
では、頭金なしで4000万円の借り入れをする場合と、500万円の頭金を用意したうえで4000万円の借り入れをする場合の2パターンで、1カ月あたりの返済額を計算してみましょう。
ここでは、頭金なしの場合の金利を1.790パーセント、頭金500万円の場合の金利を1.350パーセントとして、金利は全期間固定金利、返済期間は35年、30年､25年それぞれのパターン別に概算します。

頭金なしのケースでは、返済期間35年とすると月々の返済額は約12万9000円です。返済期間が30年なら月14万4000円、そして25年なら16万6000円となります。
つづいて、頭金500万円ありのパターンでは、返済期間が35年なら毎月の返済額は12万円です。そして、返済期間が30年なら13万6000円、25年なら15万8000円とアップしていきます。
月々の返済額でみると、頭金があってもなくてもそれほど大きな差はないと感じる人はいるかもしれません。しかし、年間の支出としては決して少ない額ではないため、多少の差であっても慎重に検討を重ねるべきでしょう。
そうしてみると、頭金なしで4000万円を借り入れるリスクの大きさが浮き彫りになるのではないでしょうか。

頭金なしの返済はかなり厳しい

700万円という年収は、平均年収と比べると高い部類に入るのではないでしょうか。それでも、頭金なしで4000万円のローンを組んでしまえば、月々の返済額が家計に重くのしかかるおそれがあります。
たとえば、ひと月に14万円を数十年にわたって支払い続けていくことを考えてみましょう。子どもの進学資金などの将来予測される支出を、高額の住宅ローンと並行して問題なく払い続けることができるでしょうか。
そういった具体的な資金計画と住宅ローンの支払い計画を自分の人生設計に当てはめたとき、さまざまなリスクを多角的に検証したうえでローンを組む必要性があると実感できるはずです。
将来的な返済のゆとりも十ニ分に踏まえたうえで、できるかぎりまとまった頭金を用意して借入額の検討に入りましょう。

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