土地探しの基礎！建ぺい率を意識しながら探してみよう

土地探しをしている段階でも、ある程度は建てたい建物をイメージしていることがほとんどではないでしょうか？
それなら、希望通りの建物を建てられるように、建ぺい率などの建築制限を意識しながら土地探しをしましょう。
せっかく土地を見つけて購入しても、希望する建物を建てられないというケースがあります。
そのような失敗を避けるためにも、土地探しを始める前に、建ぺい率をはじめとする建築制限についてしっかり理解しておくことが大事です。

土地探しをするなら要注意？建ぺい率とは一体？

建ぺい率とは、その土地の面積に対して建物を建ててよい面積の割合のことです。
例えば、同じ200平方メートルの土地であっても、建ぺい率が異なると、建てられる家の大きさも違ってきます。建ぺい率80％の場合は160平方メートルまで建物を建てることができますが、50％の場合は100平方メートルまでしか建物を建てることができません。
建物を建てられないなら、その場所には駐車場や物置を作ればよいと考えるかもしれませんが、カーポート付きの駐車場やコンクリートで土台を作った物置は建物の面積に含まれます。
ですから、建ぺい率が低すぎる土地を購入すると、ほとんどの部分を目的通りに使えない可能性が出てきます。

建ぺい率を知らずに買うのは危険！？タブーな理由

建ぺい率について何も知らないまま土地を購入するのは危険すぎます。というのも、土地探しをする際は、これまで住んでいた家や実家など既存の家をイメージして、土地の利用方法を検討しているケースが多いからです。
少なくとも面積の半分以上は建物を建てるのに使えるだろうという思い込みで土地を購入したのに、実際の建ぺい率は30％。面積が狭いためにほとんど小屋のような家しか建てられないということも起こり得ます。
例えば、元の住宅がある地域が店舗や事務所の多い地域の場合、建ぺい率は80％と大きめです。それに対して、住宅専用の地域の中には建ぺい率が30％、40％というところが少なくありません。
同じ面積の土地でも建物を建てられる面積が半分になってしまうこともあるのですから、建ぺい率を知らずに土地を買うのはNGと言わざるを得ません。

建ぺい率って本当にチェックすべき？世間的な重要度は？

建ぺい率が大事であることがわかったところで、実際に建ぺい率をチェックした人はどれくらいいるのか調べてみました。

【質問】
土地を購入した際、建ぺい率はきちんとチェックしましたか？

【回答数】
確認した：109
特にしていない：58

調査地域：全国
調査対象：20歳以上の男女
調査期間：2017年03月31日～2017年04月06日
有効回答数：167サンプル

建ぺい率を確認した人が全体の3分の2

今回のアンケートでは、約65％の人が建ぺい率を確認したと回答しました。

・チェックするのが当然のことだと思っている。ハウスメーカーがきちんと調べて書類を出したことに加え、自分たちでも確認した。（40代/専業主婦・主夫/女性）
・小さい土地に家を建てる予定での検討だったので、建ぺい率はちゃんと確認しました。細かいところもしっかりと確認しておいたが良いです。（20代/会社員/男性）
・地域が防火地域だったので建ぺい率や容積率は調べました。（50代/会社員/男性）

建ぺい率を確認したと回答した人のコメントからは、建ぺい率を確認することは土地購入の際に最低限必要なことだと考えている様子がうかがえます。
建てられる家の大きさに直接関係することですし、用途地域によっては建ぺい率が厳しい場合もあります。注意しておかないと建てたい建物が建てられないと考えた人はこちらの選択肢を選んだようです。
一方、特にしていないと答えた人のコメントは次の通りです。

・全て専門家に任せたので、チェックはしていません。（30代/パート・アルバイト/女性）
・土地に合った家を建てれば良いと思い特に気にしなかった。（30代/会社員/男性）
・特に必要性を感じなかったから。（40代/専業主婦・主夫/女性）

こちらの選択肢を選んだ人は、ほぼ全員がハウスメーカーや工務店などに全てを任せていたようです。土地に合わせて建てられる家を建てればよいと考えていた様子がうかがえます。
これは単に家に対するこだわりが薄いためとも受け取れますが、場合によっては住める家が建てられない可能性もあるということを知らずに、土地を購入している人が多いということを示しているのかもしれません。

アンケートの結果、事前に建ぺい率を確認した人が多数派になったように、建ぺい率のチェックは必要不可欠と言えるでしょう。では、最後に建ぺい率以外の建築制限についても見ておきましょう。

建築制限がある？用途地域と容積率の意味は？

土地を購入する際に、チェックしなければならないのは建ぺい率だけではありません。容積率や用途地域についても確認が必要です。容積率とは、土地の面積に対してどれくらいの床面積の建物を建てることができるかという割合です。
例えば、面積が200平方メートルで建ぺい率が同じ50％の土地でも、容積率が50％だと平屋の家しか建てられませんが、150％なら3階建ての住宅も建てられます。高級住宅街などには、建ぺい率30％、容積率60％などという土地もありますから、そのような条件になると、ある程度の広さがなければ快適に生活できるような家は建てられません。
また、容積率には都市計画によって定める指定容積率と、前面の道路幅によって計算される基準容積率があり、前面の道路の幅が狭い場合には、容積率が更に削られてしまうこともあります。
一方、用途地域というのは都市計画法による市街地の区割りのことで、土地の利用方法によって12種類に分類したうえで、それぞれ制限が設けられています。それぞれの地域で建てられる建物の種類や建ぺい率、容積率が決められており、高さや建物の形についての制限もあります。
さらに、地域によっては防火地域や準防火地域、風致地区などに指定されている場合もあります。防火地域や準防火地域は建物に耐火性能を求められたり防火構造の制限があったりします。風致地区は建物の位置を後退させられたり、植栽など緑の割合に指定があったりします。
そのような土地ごとの制限についても事前に確認しておくことを忘れないようにしましょう。

まとめ

土地を購入する前にはチェックすべき点がたくさんあります。なかでも、建ぺい率や容積率、用途地域など法律で指定されている土地利用の制限は、建てられる家の大きさや使い方に直接影響を与える大事なチェックポイントです。
不動産会社やハウスメーカーなどに任せっきりにしておいて、後でこんなはずではなかったと思っても文句は言えません。
土地は一生ものの大きな買い物です。建ぺい率などチェックすべき点はしっかり確認して希望通りの家を建てられるようにしましょう。

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