フリーダムのコンサルタントに聞いてみました-土地探し編-

注文住宅での家づくりを進める上で、土地探しからという方も多いのではないでしょうか？土地探しからの場合、土地は不動産会社に相談し、建物は住宅会社に相談と思われている方も多いかもしれませんね。しかし、土地探しから相談できる住宅会社もあります。その場合の大きなメリットの一つに、土地探し・資金計画・建築計画まで、ワンストップで相談できることです。フリーダムアーキテクツも、その一つ。

そこで今回は、土地探しのポイントや住宅ローンなどについて、フリーダムで土地探しや住宅ローンを含む資金計画などの相談にのってくれるコンサルタントの３名にお話しを伺ってきました。お話してくださったのは、麻生さん、岡崎さん、辻さんです。

質問①：初回ヒアリングのときに必ず聞いていることはなんですか？

麻生さん：何をきっかけにフリーダムのことを知ってくれて、何を求めているか。話の入口としては、この２点を聞くことが多いです。相談に来られる方の中には、「とにかく安く家を建てたい」「とにかく機能性を高めた家が建てたい」という方もいます。その場合、フリーダムが提供できることと、お客様が求めているものが違うので、建売住宅やマンションを案内することもあります。コンサルタントが初回の相談に出る理由の一つが、フリーダムが提供できるものとお客様の求めるものが合致しているかを見極めることだと思います。

岡崎さん：私も「なぜフリーダムに来てくれたか」を聞きます。他の工務店やハウスメーカーに行ったかどうか、なぜそこを選んだかも聞きますね。土地探しに関しては希望のエリア、また実家がどこにあるかなどを聞きます。希望のエリアがない場合は、友人宅に行った際などに気に入ったエリアを教えてくださると参考になります。

辻さん：中部地方では、お客様の希望エリア内で要望にあった土地を見つけられることが多いですから、土地の要望を聞くよりも、他のハウスメーカーでどんなことを聞いて、どう感じられたかなど、お客様の趣向性を重視してお話を伺っています。

質問者：第一声はどのように始めますか？

麻生さん：「僕はつまらない担当です」からですね。

岡崎さん：私も同じです。

麻生さん：土地とお金の話って、あまり夢がないですよね。しかし全ての土台となる部分なので、そこをしっかりと話し込みます。

岡崎さん：私も夢のある話よりも、現実的な話をします。

辻さん：単独のときは、土地と建物の両方についてヒアリングします。まず「家づくりとはなにか」という話をし、徐々に現実的な話をします。お客様と建物の話をしているとだいたいの総額が見えてくるので、お金の話がしやすくなります。設計者と２人の場合は、建物のヒアリングは設計者にお願いし、私はローンや土地の話をメインにします。

質問者：関東の相談会は、コンサルタントと設計者はペアで出ますか？

麻生さん：基本的にはペアで出ます。しかしお客様のアンケートを見て、希望の予算とエリアが相場と大きくずれている場合は、まず１人で出ます。そこで土地や予算の話をじっくり伺い、お客様のプランに動かせる猶予があるのかを確認します。そのあとに、設計者から家の要望を聞いてもらっています。

岡崎さん：私も基本的にはペアで出ています。建物への興味がより強そうだなと感じた時は、設計者からのヒアリングを先にしてもらい、うまく家に対する望みを探っていきます。その中で、「もう少しお金をかけたい」と思う方もいるので、土地探しのエリアと建物予算、資金計画のバランスを整えるお話をしています。

質問②：土地の相場観はどうやってつかむ？

麻生さん：ポータルサイトでエリアを絞って坪単価を見ていくと、相場観が掴めてきます。価格帯で絞込をしてしまうと、実際の土地価格と大きくずれた感覚を持ってしまうことになるのでやらないコトをお勧めします。エリアの相場に対して、安い土地には新築で家を建てることができないこともあります。例えば、「再建築不可の土地」です。価格は安く手頃に見えると思いますが、この土地を購入すると既存の建物をリノベーションしか選択肢がありません。リノベーションには壁をめくってみないと分からないリスクがたくさんあります。しかし、物件購入後じゃないと、壁をめくることはできない。結構ギャンブルなんですよね。想定より総額が上がることもあるので、その辺りのリスクはしっかりと説明します。

辻さん：中部では、基本的に建物を建築できない市街地調整区域の土地を候補地として持ってこられる方もいます。周辺の土地相場と大きく価格が乖離していない場合は、建築できることもあるので、建築可能か調査しお客様に報告しています。中には、建築できないところばかり調べてしまう方もおられるので、その時は周辺相場と建築できる可能性がありそうな坪単価をお伝えし、お客様にも学んでいただけるような工夫もしていますね。

岡崎さん：エリアの相場より極端に安い土地には、やはり理由がありますよね。最近気にする方が多くなっている地盤調査は土地を購入してからしかできないので、ハザードマップなどを参考にして調べてみてください。

質問③：資金計画の肝！住宅ローンについて知りたい。

岡崎さん：皆さんが気になるのは、「頭金０円って出来るの？」じゃないですか？実際のところ契約が成立した時点で、手付金として100万円程度の頭金が必要になってきますので難しいです。フルローンで建てました！というネット記事などを見て、土地から購入の注文住宅でも頭金０円でできると考える方がいらっしゃるのかと思います。確かに建売住宅やマンションなど、既に建っているものは頭金０円もあります。

麻生さん：確かに。頭金を全くなしには出来ないですが、フルローンにすることはできなくはないです。その場合、手付金など絶対に現金が必要になるタイミングで親御さんに借りるなどして立替えが必要になります。また、銀行にエビデンスを細かく提出する必要があるので、領収書や見積もり書の発行など、いろいろと手間はかかりますね。

辻さん：住宅ローンで後に困ってしまうのが、奥さんに言ってない内緒の借入金などですね。相談の際に隠しても事前審査で発覚し、金融機関の検討し直しや資金計画の見直しが必要になるなど、本当に困ったことになります。なんとなく隠し事をされているな…というのは感じるので、奥さんが席を外した時や、打ち合わせ後に改めて電話する等、言いやすい環境を作るようにしています。

質問④：相談に来るお客様に準備してきてほしいものは？

岡崎さん：初回だと難しいとは思いますが、源泉徴収票ですね。お金に関するエビデンスがあると、すごく話が進めやすいですね。

いかがでしたか？

希望エリアの相場観の掴み方や気になるお金の話まで、沢山の話をしてくれました。夢を広げたい初回相談の時に、現実的な話は早く終わらせたいと思われる方もおられるかもしれないですね。しかし、家づくりを進めていく上での土台となる大切な部分ですから、後で後悔をしないように、しっかりと話をしておくことが大切です。

多くの方にとって初めての経験となる家づくり。ぜひ知識と経験が豊富なプロに相談することから始めてみてはいかがでしょうか。

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