土地購入の注意点とは？理想の家が建つ土地の探し方と失敗しないための方法

土地購入はその後の家づくりに大きな影響を与える重要な決断です。この記事を読んでいる方は「後悔したくない」「満足のいく土地探しがしたい」と思っているでしょう。

本記事では、土地探しの段階から注文住宅での家づくりをお手伝いしているフリーダムアーキテクツが、その知見を踏まえて、土地購入で失敗しやすいポイントや注意点、土地購入の流れや依頼先の選び方などを解説します。

よくある土地購入の際の5つの失敗

土地購入は知識や経験が少ないまま進みやすく、後から「こんなはずではなかった」と後悔する方も決して少なくありません。ここでは、よくある失敗を5つ紹介します。

①想定外の追加費用
②法規制によって希望の間取りで建てられなかった
③周辺環境の変化
④土地の境界と近隣トラブル
⑤資産価値の低い土地を選んでしまった

失敗①想定外の追加費用

土地価格の安さにひかれて土地を押さえたものの、追加費用がかかり、予算オーバーとなってしまう失敗は珍しくありません。

例えば、上下水道の引き込みが行われていなかった、高低差があり造成を行った、地盤改良が必要だったなどによって、数十万〜数百万円規模の追加費用が発生するケースがあります。

営業担当もなかには、こうしたデメリット面をしっかり説明しない人もいるので注意が必要です。

失敗②法規制によって希望の間取りで建てられなかった

良い土地を購入できたと思ったものの、法規制の確認が不十分で、希望の家が建てられなかったという失敗もあります。例えば、建ぺい率（敷地に対して建てられる建築面積の上限）が低く、駐車スペースを確保すると居住スペースが足りなくなったというケースです。

また、北側斜線制限により北側の建物の高さや形が制限され、2階部分が狭くなったというケースや、前面道路が4m未満の2項道路で道路後退（セットバック）が必要になり、使える敷地が減ったというケースなどもあります。

これらの失敗は、土地そのものだけで判断してしまったことが大きな原因です。

失敗③周辺環境の変化

土地購入後に周辺環境が変わり、住みにくくなってしまうケースもあります。

例えば、南側が空き地だったため購入時は日当たりが良かったものの、後から3階建ての住宅やアパートが建って日当たりが悪くなったというケースや、周辺へ店舗や交通量の多い施設ができ、車の出入りや人の声が気になるようになったというケースが挙げられます。

土地探しの段階で、将来の可能性も含めて検討する視点が重要です。

失敗④土地の境界と近隣トラブル

不動産取引では、境界が未確定のまま売買が進み、後からトラブルに発展する事例があります。測量費用の追加が発生するケースや、境界確認について隣地所有者の立会いや承諾が得られず、着工が遅れるケースが挙げられます。

境界確認には複数の関係者が関わるため、問題が長引きやすく、家づくり全体に影響が及ぶことも少なくありません。

失敗⑤資産価値の低い土地を選んでしまった

将来、売却や住み替えが必要になったときに、買い手がつきにくい土地を選んでしまうのも、土地購入で起こり得る失敗のひとつです。前面道路が狭く使いにくい土地や、駅や生活施設から遠い土地などは、需要が伸びにくい傾向があります。

将来的な売却も視野に入れるなら、自分たちの家づくりのしやすさだけでなく、ほかの人にとっても選びやすい土地かどうかを考える視点も重要です。

土地購入で事前に確認すべき注意点

先に見てきたような失敗を防ぐには、土地探しの段階での入念なリサーチと確認が重要です。ここでは、事前に確認すべき7つのポイントを解説します。

①相場の確認
②予算に合う条件の優先順位を決める
③法規制・土地のルールを確認する
④敷地の安全面や条件を確認する
⑤インフラが整備されているか確認する
⑥時間帯や曜日を変えて数回足を運んで環境を確認する
⑦隣地との境界線の確認 

ただし、これらすべてを確認すると負担が増える場合もあります。フリーダムアーキテクツでは、法規制や周辺環境、将来の暮らし方などを総合的に確認しながら土地探しをお手伝いしていますので、こうしたプロのサポートもご検討ください。

注意点①相場の確認

土地購入の失敗を防ぐうえで、相場の確認は欠かせません。周辺の価格水準を知っておくことで、その土地が割高か割安かを判断しやすくなるからです。

相場を知っていれば、「なぜこんなに安いのか」「建物以外に費用がかからないか」などと疑問を持てるようになります。逆に高い土地でも、その価格に見合う利便性や住環境があるかを冷静に見ることができるはずです。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格や地価公示、都市計画、防災情報などを閲覧できます。また、不動産情報ポータルサイトでは売り出し中の価格を確認できるため、周辺の土地や類似条件の土地と比べることで相場を把握しやすくなります。

注意点②予算に合う条件の優先順位を決める

土地購入では、すべての希望を同時に満たすのは難しいため、「絶対に譲れない条件」と「できればかなえたい条件」を整理しておくと、気になる土地が見つかったときに判断しやすくなります。

仮に絶対に譲れない条件を「予算内で購入できること」「通勤や通学に無理がないエリア」と整理すれば、土地の価格とエリアをある程度絞り込めます。そのうえで、できればかなえたい条件をなるべく満たす土地を探せるので、軸がぶれずに比較検討をしやすくなるでしょう。

注意点③法規制・土地のルールを確認する

法規制や土地のルールは、その土地にどんな家を建てられるかに大きく関わる大切なポイントです。主な確認項目を以下にまとめました。

項目	用語の意味	何のために調べるか
用途地域	住居・商業・工業など、土地利用の大枠を定めるルール	近隣に店舗や工場が建つ可能性はないかを確認する
建ぺい率・容積率	建物の建築面積や延べ面積の上限を定めるルール	延床面積が希望通り確保できるかを確認する
高度地区・斜線制限	建物の高さや形に関わるルール	屋根の形や階数に影響が出ないかを確認する
接道状況・道路後退（セットバック）	敷地が道路にどう接しているかや、道路幅が4m未満の場合に後退が必要かを確認する項目	敷地面積に影響が出ないかを確認する

耳慣れない用語も多いかもしれませんが、基礎知識として知っておくと、自分に合った土地かどうかを判断しやすくなります。

注意点④敷地の安全面や条件を確認する

土地を購入する際は、土地そのものの前提条件から確認する必要があります。

安全面では、地盤の強さやハザードマップを確認し、水害や土砂災害などのリスクがないかを見ておくことが大切です。近隣の地名も土地の特徴をつかむヒントになり、例えば水にちなんだ名前が入っていると、以前は沼や池などであった場合があります。

また条件面では、境界標の有無や、すべての角に杭があるか、確定測量図があるかを確認しておきたいところです。境界があいまいなままだと、後から測量費用がかかったり、隣地との調整が必要になったりすることがあります。

注意点⑤インフラが整備されているか確認する

価格が手頃な土地のなかには、上下水道・ガスのインフラが十分に整っていないものがあるため注意が必要です。前面道路に本管があるかだけでなく、敷地内まで管が引き込まれているか、建物規模に対する口径が十分であるかまで確認しておきましょう。引き込みが未整備だと、別途工事費がかかる場合があります。

また、高低差のある土地では、敷地や道路との段差で土が崩れないように支える「土留め（擁壁）」の有無や状態も確認しておきたいところです。老朽化していると、補修や造り替えが必要になる可能性があります。特に道路や隣地との高低差が大きい土地ではしっかり確認しておきましょう。

注意点⑥時間帯や曜日を変えて数回足を運んで環境を確認する

土地購入の失敗を防ぐうえで、時間帯や曜日を変えた複数回の現地訪問は重要です。周辺環境は、昼と夜、平日と休日で印象が変わることがあり、一度の見学だけでは分からない点が少なくありません。

現地に出向く際は、街並みや、最寄り駅、ショッピングセンターなどの雰囲気や交通事情もあわせて確認しておきましょう。子育て世代なら、保育園や学校までの距離だけでなく、行き帰りの道路や治安状況などもチェックしておきたいポイントです。

また、土地によっては、雨の日の様子も見ておくと安心です。水たまりのできやすさや、排水の流れ、道路との高低差による影響などを確認できます。

注意点⑦隣地との境界線の確認

隣地との境界線上に塀がある場合は、注意が必要です。隣地と共有している塀は勝手に壊したり修繕したりできないため、補修や建て替えの際に話し合いが必要になることがあります。

土地によっては境界標がなく、確定測量図や隣地立会いでの確認が必要となります。不動産会社や土地家屋調査士などの助けも得ながら、慎重に進めていきましょう。

事前に把握しておこう！土地代以外にかかるお金

土地購入の予算を見積もる際は、土地代そのものだけでなく、諸費用も見込んでおかないと予算オーバーにつながりかねません。

以下に主な諸費用を挙げます。

仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる費用で、物件価格400万円超の上限額は「価格の3％＋6万円＋消費税」
印紙税	売買契約書にかかる税金で、1,000万円超5,000万円以下なら1万円
登録免許税	所有権移転登記などにかかる税金で、土地売買による所有権移転登記は税率2.0%（軽減措置により1.5％）
不動産取得税	土地取得後に都道府県から課される税金で、軽減特例の条件で金額が変わります
工事費	上下水道の引き込み、口径変更、造成、擁壁補修など、土地の条件によって追加でかかる費用

これらの費用は、土地探しの段階で概算を把握し、購入を決める前にできるだけ具体的に見積もっておきましょう。

土地購入の流れ

土地購入の流れは、大きく分けて以下の5ステップになります。

・情報収集と予算や条件の決定
・物件の見学
・買付証明を提出する
・土地売買契約を結ぶ
・住宅ローンの本審査

全体的な流れを把握しておくと、今どの段階にいるのかが分かりやすくなり、落ち着いて土地探しを進めやすくなります。

関連記事：土地購入の流れと期間を徹底解説！失敗しないための7ステップと注意点・費用

情報収集と予算や条件の決定

土地購入のファーストステップは情報収集です。やみくもに土地を探すのではなく、土地選びで何を優先するかを整理してからはじめましょう。すべての希望を満たす土地を見つけるのは難しいため、最初に判断基準を決めておくと、候補を絞りやすくなります。

この際、土地そのものの条件だけでなく、家の大きさや間取り、交通の便、買い物の利便性、子どもの通学先や通学のしやすさなど、暮らしやすさに関わる条件も決めておくと、家族に合った土地を選びやすくなります。

物件の見学

気になる物件が見つかったら、物件の見学に行きます。周辺の雰囲気、道路の広さ、騒音、日当たり、人通りなど、写真や図面では分からないことがたくさんあります。

購入を検討する段階でなくても、多くの物件を見学しておくのがおすすめです。経験を重ねることで、土地を見る視点も養われていきます。

購入を検討する段階になったら、時間帯や曜日を変えて、さらに詳しく確認しましょう。

買付証明を提出する

「この土地を購入したい」という意思が固まったら、買付証明を提出します。買付証明は売買契約の一歩手前で提出し、購入の意思を売主側に示すための書類です。

買付証明には、購入希望価格や引き渡し時期、支払い条件などを書いて提出し、その内容をもとに売主側と条件調整が進みます。買付証明には一般的に法的拘束力はありませんが、提出後にキャンセルできるかどうかは必ず確認しておきましょう。ただし、キャンセルを繰り返すと、不動産会社からの信頼を損なう可能性もあります。

なお、この買付証明を提出した段階で住宅ローンの仮審査を受けます。

土地売買契約を結ぶ

売主との条件交渉がまとまったら、土地売買契約を結びます。契約時には、売買価格や引き渡し時期、支払い条件などを最終確認し、契約内容をよく理解したうえで署名・押印します。特に重要事項の説明や契約書の内容は、疑問を残さず確認しておきましょう。

また、このタイミングで手付金を支払うのが一般的です。手付金の額に決まりはありませんが、売買代金の5〜10％程度（売主が不動産会社の場合、上限は20%以下）が目安とされています。

関連記事：土地購入の流れと期間を徹底解説！失敗しないための7ステップと注意点・費用

住宅ローンの本審査

土地の売買契約を結び、契約内容や物件情報が固まったら、住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査に通ると、金融機関の融資実行にあわせて土地の決済へ進み、残代金の支払いと引き渡しが行われます。

土地代金の支払いでは、住宅ローンの実行時期との関係で、つなぎ融資を使うケースも少なくありません。つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に必要な土地購入費用などを一時的に借りるための融資です。つなぎ融資をお考えの場合は、事前に申し込み先を探しておきましょう。

土地探しを依頼するならどこ？

土地探しをする方法としては、プロに手伝ってもらう方法と自分で行う方法があります。以下の3つの方法のメリット・デメリットを解説します。

・不動産会社
・建築会社
・個人 

不動産会社

不動産会社で土地を探す場合は、希望エリアや予算、優先したい条件を伝え、紹介を受けながら候補を絞っていくのが基本的な流れとなります。条件に合う土地をまとめて紹介してもらいやすく、契約や重要事項説明も含めて手続きを進めやすい点がメリットです。

一方で、不動産会社によって得意なエリアや提案の仕方に差があり、紹介される土地が担当者の知識や方針に左右される場合があります。また、建物に関しては詳しくないため、建築に関する法規制などはハウスメーカーに確認する必要があります。

建築会社

ハウスメーカーや工務店、設計事務所に土地探しを依頼する場合は、建てたい家のイメージや予算、希望エリアを伝え、建築計画とあわせて候補地を紹介してもらいます。土地の形状や立地に合わせて建てられる家を見据えながら探せるため、土地を先に買ってから「希望の家が建てにくい」と気づく失敗を防ぎやすい点がメリットです。

ただし、地域の土地事情に詳しい反面、不動産会社より物件数が少ない場合もあります。

個人

個人で土地を探す場合は、不動産ポータルサイトや現地の情報を見ながら、自分で候補地を探して比較していく方法が中心になります。営業を受けずに自分のペースで情報収集しやすく、気になるエリアや条件を幅広く比較できるのがメリットです。

一方で、個人だけで進めると、法規制や地盤、インフラ、境界など、見落としやすい確認項目が出やすいため、不動産に詳しくない方は注意が必要です。

土地選びが家づくりの成否を分ける

土地選びは家づくりの土台になる大切なプロセスです。土地の条件によって、建てられる家の広さや間取り、将来の資産性まで大きく変わってきます。だからこそ、家づくりの構想や予算も踏まえたうえで、土地探しを進めていくことが大切です。

フリーダムアーキテクツでは、ご家族の要望を丁寧にヒアリングし、ライフスタイルや将来の変化に合わせた間取りの提案を心がけています。資金計画や土地探しの段階から家づくりのゴールを意識してご相談に乗りますので、希望に合った土地を見つけやすくなります。

この機会にぜひフリーダムアーキテクツの建築実例をご覧ください。

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土地購入に関するよくある質問

フリーダムアーキテクツは土地探しの段階から家づくりをお手伝いしています。ここでは、土地購入に関してよくご質問いただく内容についてお答えします。

買わない方がいい土地の特徴は？

追加費用や制約、トラブルの可能性が高い土地は避けたほうが良いといえます。具体的には以下のような土地です。

・以前に田んぼ・池・沼だった土地など、地盤の弱い土地
・建築基準法上の接道義務を満たさない土地
・確定測量図がない、隣地所有者の承諾が必要な土地
・上下水道の引き込みがない土地
・災害リスクが高い土地 

確認の範囲が広いため、プロの助言を得ながら慎重に判断すると良いでしょう。 

家を建ててはいけない年齢は？

家を建ててはいけない年齢は、特にありません。家を建てたい理由は人それぞれですので、タイミングもそれぞれ変わります。

ただし、20代前半は勤続年数や収入がまだ安定していないため、希望額の住宅ローンを組めない場合があるでしょう。また、40代後半以降は完済時年齢の関係で返済期間を長く取りにくくなります。

家計に無理が生じるのであれば、購入は避けたほうが賢明といえます。

やめた方がいいハウスメーカーの特徴は？

評判の悪いハウスメーカーの特徴としては、以下が挙げられます。

・契約を急かし、「今なら安い」などと判断を迫る
・他社の悪口を言う、自社の良いことばかりアピールする
・デメリットや注意点の説明が少ない、隠そうとする
・アフターフォローや保証の内容が分かりにくい
・価格の安さだけを強く押し出し、性能や維持費の説明が不十分

こうしたハウスメーカーは、土地探しにおいても質が低いことが予想されるため、依頼を避けるべきといえます。