準防火地域とは？住宅の費用はどう変わるのか

建物が密集する都市部には、火災による危険を防ぐことを目的として「防火地域」や「準防火地域」に定められた地域があります。
これらの地域に家を建てる場合、構造や材料に関して一定の条件を満たさなければなりません。そのため、都市部で土地を探している人や家づくりを検討している人は、事前に必要な知識を身につけておくことが重要です。
この記事では、防火地域と準防火地域の意味や、具体的な制限内容、建築費用への影響などについて解説します。

規制の厳しい防火地域とは？

家を建てるときには、周辺環境やその他の配慮から法律や条例などで建築ルールを定めていることがあります。
都市計画法で定められている「防火地域」と「準防火地域」もそのひとつです。

防火地域とは、都市計画法や建築基準法などに基づき、火災の危険を防ぐために特に厳しい建築制限が設けられている地域のことです。
なぜ制限を厳しくしなければならないかというと、そのエリアで火災が起こると大規模な災害につながる可能性が高いからです。

たとえば、役場や銀行、交通ターミナルがある市街地の中心部や、住宅密集地、商業地、いざというときの避難路になる幹線道路沿いなどが、防火地域に指定されています。
東京都の例をみると、千代田区や中央区などは多くのエリアが防火地域となっています。その他にも、都市機能が集中している大都市や、大規模商業施設がある場所、人口密度の高いエリアなどが、防火地域に指定されている傾向にあります。

防火地域に3階建て以上、もしくは延べ面積が100平方メートルを超える建物を建てる場合は、「耐火建築物」にすることが義務づけられています。
耐火建築物とは、壁や柱、梁、床、屋根、階段といった主要構造部が耐火性能を満たし、かつ延焼の恐れのある開口部に火災を遮る設備を有した建築物のことで、一般的には鉄筋コンクリート造の建物を指します。

以前まで木造住宅は耐火建築物に該当しませんでしたが、耐火性能が向上したことで、国土交通大臣の認定を受けた木造住宅であれば防火地域に建てることが可能になりました。

耐火建築物とは別に「準耐火建築物」といわれるものもあり、これは耐火建築物ほどの耐火性能を有しなくても一定の耐火性能があると認められる建築物のことです。
1階建てや2階建てで延べ面積が100平方メートル以下の建築物でも、防火地域に建てる場合には耐火建築物や準耐火建築物にしなければならないという制限があります。

また、防火地域であっても、延べ面積が50平方メートル以下で平屋建ての付属建築物であれば、準耐火建築物にする必要はありません。
ただし、外壁や軒裏を防火構造にして、屋根を不燃材にしたり外壁の開口部に防火設備を設けたりといった措置を講じることが義務づけられています。

広範囲に広がる準防火地域

CASE408 回遊性のあるLDK

防火地域の外側に広範囲にわたって指定されるのが準防火地域です。準防火地域も防火地域と同じく、火災の危険を防ぐために建築制限が設けられた地域を指しますが、建物に対する規制は概ね防火地域よりも緩やかになります。

具体的には、4階建て以上、もしくは延べ面積が1500平方メートルを超える建物を建てる場合は、必ず耐火建築物にしなければならないという規制があります。

3階建ての建物の場合は、いくつかのケースに分かれます。まず、3階建てで延べ面積が1500平方メートルを超える場合は、耐火建築物でなければなりません。

3階建てで延べ面積が500～1500平方メートルの場合は、準耐火建築物にする必要があります。そして、3階建てで延べ面積が500平方メートル以下の場合は、「3階建て建築物の技術的基準に適合する建築物」にすることが求められます。

3階建て建築物の技術的基準に適合する建築物とは、外壁や軒裏を防火構造にして、屋根を不燃材でふき、外壁の開口部に防火設備を設けた建物のことです。木の柱や梁は一定以上の太さにするか、石膏ボードなどで覆うことも必要となります。

つまり、延べ面積が500平方メートル以下で、法が定める3階建ての基準を満たしていれば、木造3階建ても建てられることになります。
木造2階建てまたは平屋建てでも、準防火地域に建てる場合は、延焼のおそれがある部分の外壁や軒裏を防火構造にする必要があるので注意しましょう。

耐火構造の違いで費用は高くなるのか？

CASE514 Slanting Hat

もし、建物を耐火構造にすることになったら、建築費用はどう変わるのでしょうか。そもそも耐火建築物は建築資材そのものが違うため、建築費用は割高になります。
準耐火建築物にする場合でも、防火性の高い資材を使うため費用が余計にかかることもあるでしょう。

費用を抑える手段として、木造住宅を検討するという手もあります。先述のとおり、国土交通大臣の認定を受けた耐火性能のある木造住宅であれば、防火地域や準防火地域に建てることが可能です。

ツーバイフォー（2×4）工法の家がこれに該当し、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの他の建築工法と比べて建築費用は圧倒的に安くなります。
また、建物を耐火構造にすることで火災による被害を最小限に抑えられるのはもちろん、火災保険料の割引を受けられるメリットもあります。このように耐火構造を検討する際は、費用やメリットを踏まえて考えてみましょう。

防火地域や準防火地域とは別に、建築物の不燃化を図る地域を「不燃化推進地域（重点対策地域）」などに指定している自治体もあります。
これは、大地震を想定した防災対策の一環として行われており、燃えにくい建物の新築を推進するために、自治体が耐火建築物・準耐火建築物の建築費用の一部を助成するものです。

ただし、対象となるのは不燃化推進地域に指定されてから概ね10年以内など、自治体によって条件や期限はさまざまです。こうした地域に新築を検討している場合は、あらかじめ自治体のホームページを確認したり専門家に相談したりしておくとよいでしょう。

都市計画情報を活用しよう

防火地域と準防火地域は都市計画法によって定められ、建築基準法によって具体的な建築制限が設けられています。これらの地域に家を建てる場合は、建物の構造や材料にどのような制限があるのかを知っておく必要があります。
単に建築規制をクリアするためだけでなく、快適な住環境を手に入れるために、これらの知識を活かした家づくりを目指しましょう。

また、都市計画は都市の発展、景観の保全、住民の安全など、あらゆる観点から策定されています。建物が密集する地域では、防災も重要な都市計画のひとつです。
住まいを検討する際は、そのエリアがどのような都市計画を行っているのか、予定地がどの地域に指定されているのかを事前に把握しておくことも重要です。
都市計画情報については、各自治体のホームページを閲覧したり都市計画課に問い合わせたりすることで確認できます。

また、建築に関しては建築基準法とは別に自治体ごとの決まりがあるケースも少なくありません。注文住宅で家を建てることを検討している場合は、希望する土地にどのような規制があるのかもあわせて確認しておきましょう。

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