狭小住宅の3階建ては後悔する？設計のポイントと建築実例

都心部や駅近でも土地を購入できる

都心部や駅近など、利便性の高いエリアは地価が高く、広い土地を購入するのが難しい場合もあります。3階建てなら、限られた敷地でも縦方向に空間を活用できるため、必要な居住スペースを確保しやすいのがメリットです。

近年は、都心部や繁華街の周辺を中心に、敷地面積がおおむね15坪以下の「狭小住宅」を選ぶ人が増えており、3階建ての住宅も珍しくありません。

限られた敷地で延床面積を確保できる

狭小住宅で3階建てを選ぶ一番の理由は、限られた敷地を有効活用できることです。3階建てなら上方向に居住空間を広げられるため、敷地面積に対して十分な延床面積を確保できます。部屋数を増やしたり、収納やワークスペースを設けたりと、敷地に制約があっても理想の住まいを実現しやすい点が魅力です。

間取りの自由度が上がる

3階建てはフロアごとに空間を使い分けやすく、間取りの自由度が上がるのもメリットです。例えば、1階を店舗、2階をリビング、3階を寝室にすれば、店舗兼住宅として暮らしと仕事の空間を分けられます。

また、二世帯住宅の場合は1階を親世帯、2階を共有スペース、3階を子世帯の居住空間にすることも可能です。このように、階数を活かして用途を工夫すると暮らしの選択肢が広がり、家族の希望やライフスタイルに合った住まいを計画しやすくなります。

狭小住宅の坪数別の間取り実例はこちらの記事で紹介しています。

上方から光と風を取り込める

CASE665 LUCE

狭小住宅は住宅が立ち並ぶエリアに建てられるケースも多く、隣家との距離が近いため、日当たりや風通しを確保しにくい傾向があります。その点、3階建てなら周囲の建物より高くなる場合もあり、上方から光や風を取り込めます。

例えば、3階に高窓を設ければ、周囲の建物に遮られにくい位置から自然光を取り込めるでしょう。高さを活かして設計することで、住宅が密集するエリアでも明るく、心地よい室内環境を目指せます。

災害時に上階に避難できる

3階建ては、台風や豪雨によって水害が発生した際、上階で自宅避難できる点もメリットです。周辺の道路や1階部分が浸水しても、2階や3階に避難すれば、自宅内で安全を確保できる可能性があります。

実際に、浸水への備えを重視して3階建てを検討する方も少なくありません。水害リスクのある地域では、上階を避難場所として活用できるのは安心材料のひとつになるでしょう。

3階からの眺望を楽しめる

上階からの眺望を楽しめるのも、3階建てならではの魅力です。周囲の建物の高さや立地によっては、3階に大きな窓を設けると、空の広がりや街並みを眺めながらゆったりと過ごせます。

さらに、屋上やルーフバルコニーがあれば、屋外でくつろげるスペースも確保できます。天気のよい休日には、家族や友人とバーベキューをするなど、暮らしの楽しみ方も広がるでしょう。

階段を使った上下の移動が増える

3階建ての住宅は、階段での上下移動が増えやすい点に注意が必要です。例えば、1階に玄関と水回り、2階にリビングダイニングやキッチン、バルコニー、3階に子ども部屋や寝室を配置すると、日常生活で何度も階段を上り下りすることになります。

特に、洗濯物をバルコニーに干す場合は、洗濯機のある1階から上階まで衣類を運ばなければなりません。足腰が弱い方や小さな子どもがいる家庭では、階段での移動が負担や転倒のリスクにつながる可能性もあります。

こうした不便を減らすには、水回りを2階以上にまとめるなど、家事動線や生活動線を十分に検討しておきましょう。

1階が暗くなる

住宅が密集するエリアに建てられることの多い狭小住宅では、日当たりの確保が課題になりがちです。3階建てなら上階は日光を取り込みやすい一方、周囲の建物に囲まれた1階は暗くなりやすく、風通しも悪くなる恐れがあります。

対策として、事前に周囲の建物の高さや窓の位置、時間帯ごとの日当たりを確認しておきましょう。また、吹き抜けを設けて上方から自然光を取り込むなど、設計上の工夫も効果的です。

2階建てよりコストがかかる

同じ延床面積でも、3階建ては2階建てより建築コストが高くなる傾向があります。3階建てでは構造計算が必要になるほか、建物の重さに応じた地盤改良や重機の搬入、足場の設置が難しい敷地での施工など、追加費用が発生するケースがあるためです。

また、建物の立地や構造などの条件によっては、2階建てより厳しい防火規制への対応が必要になる場合もあります。燃えにくい外壁材や屋根材、防火性能を備えた窓などの採用も、建築費用がかさむ要因のひとつです。

狭小地は土地代を抑えやすい一方で、3階建てを選ぶとコストが高くなりやすい点に注意してください。

法規上の制限を確認する

3階建ての狭小住宅を建てる際は、次のような法規上の制限を確認しておく必要があります。

・日影規制
・北側斜線制限
・道路斜線制限
・容積率

日影規制は、周辺の敷地に一定時間以上の日影が生じないよう建物の高さなどを制限するものです。用途地域や建物の高さなどによって、規制の対象となるかが変わります。

北側斜線制限は、北側の隣地の日当たりを確保するための制限です。敷地の北側の一定の高さから斜線を引き、その範囲内に建物を収める必要があります。道路斜線制限も同様に、道路の反対側の境界線を起点とする斜線の範囲内に建物を収めるための制限です。

容積率は敷地面積に対する延床面積の割合で、土地ごとに上限が定められています。3階建ては延床面積が大きくなりやすいため、容積率にも注意が必要です。

これらの制限によって希望する間取りや建物の高さを実現できないこともあるため、事前に確認しておきましょう。

構造計算が必要になる

3階建て住宅は、平屋や2階建てと比べて建物全体の重量が大きくなりやすいため、地盤調査や構造計算が必要です。特に、構造計算には専門的な知識が求められ、作業量も多いため費用がかかります。

また、地盤調査の結果によっては地盤改良が必要になり、追加費用が発生することもあります。さらに、施工時には狭い敷地での資材搬入や近隣への配慮に加え、建物の耐震性や雨漏り対策も重要なポイントです。

吹き抜けなど開口部を設けつつプライバシーを確保する

住宅が密集するエリアでは、日当たりや風通しを確保するために、窓や吹き抜けなどの開口部を工夫しましょう。例えば、1階に吹き抜けを設け、上階に天窓を設置すれば、高い位置から自然光を取り込めます。

隣家との距離が近い場合は、窓の位置や大きさにも配慮が必要です。窓を開けたときに隣家の住人と目が合わないよう配置を工夫したり、視線が気になる場所にルーバーを設けたりするのがおすすめです。また、高窓などを活用すれば、隣家に面する窓を減らしながら採光を確保できます。

生活動線の良い間取りにする

限られた空間で快適に暮らすには、生活動線を意識した間取りが重要です。例えば、洗濯機と洗濯物を干すスペースを同じフロアにまとめれば、衣類を持って階段を上り下りする手間を省けます。

近年は、洗濯から室内干し、アイロンがけまで行えるランドリールームを設ける間取りも人気です。また、将来的な階段の上り下りに不安がある場合は、ホームエレベーターの設置を検討してみましょう。

階段は設計の一部として考える

狭小住宅では、階段を単なる移動手段として捉えるのではなく、採光や動線、空間の広がりを左右する設計要素として考えることが大切です。配置場所やデザイン、使いやすさにもこだわってみてください。

例えば、リビング階段は廊下を省いて居住スペースを広く確保できるほか、リビングの中央付近に配置すれば、各階への移動もスムーズになります。

一方、階段の位置によっては家具の配置や間取りが制限されるため、リビングを広く使いたい場合は壁際に設けるのもおすすめです。また、冷暖房効率が下がりやすく、音や視線が上下階に伝わりやすい点を踏まえ、扉を設けるなどの対策を検討しましょう。

スケルトン階段は光や風を通しやすく、室内に開放感をもたらします。ただし、狭小住宅では階段の勾配が急になる場合もあるため、安全性の確保が欠かせません。十分な幅を確保してあらかじめ手すりを設置するか、将来的な取り付けに備えて壁に補強用の下地を入れておくと安心です。

ビルトインガレージで駐車スペースを確保する

敷地が狭く、駐車スペースの確保が難しい場合は、建物の1階部分に車庫を組み込むビルトインガレージがおすすめです。限られた敷地を有効に使いながら愛車を雨風から守れるほか、車のメンテナンスやDIYを楽しむ作業スペースとしても役立ちます。

ルーフバルコニーや屋上を有効活用する

狭小住宅は庭などの屋外スペースを確保しにくい点が課題ですが、3階建てなら屋上やルーフバルコニーを設けることで、屋外で過ごせる空間を確保できます。周囲からの視線を遮る設計にすれば、プライベートな空間として楽しめるのも魅力です。

シーツなどの大きな洗濯物を干したり、家族や友人とバーベキューをしたりと、さまざまな用途に活用できます。

スキップフロアで縦の空間を活用する

スキップフロアは、同じ階の中で床の高さを半階分ほどずらし、段差をつけて空間を立体的に使う間取りです。ワンフロアの面積が限られる3階建ての狭小住宅でも、縦方向の空間を活用して広がりや開放感を演出できます。段差によって空間をゆるやかに区切れるため、ワークスペースや子どもの遊び場などを作りたい場合にも便利です。

断熱性を確保する

暖かい空気は上昇する性質があるため、3階建てでは階ごとに室温の差が生じる場合があります。快適な室内環境を保つには、住宅全体の断熱性能を高めるのがポイントです。屋根や壁、床に適切な断熱材を施工し、窓にも断熱性能の高い製品を採用しましょう。断熱性が高まると外気温の影響を受けにくくなり、冷暖房の効率向上も期待できます。

収納計画をする

3階建ての狭小住宅で快適に暮らすには、限られた床面積を踏まえた収納計画が重要です。特に、階をまたいで荷物を運ぶのは負担が大きいため、1階にある程度の広さの収納を設けるのがおすすめです。

また、スキップフロアの段差部分やロフトなどを活用すれば、居住スペースを圧迫せずに収納場所を確保できます。収納する物や使用頻度をあらかじめ整理し、必要な場所に必要な量の収納を設けるようにしましょう。

老後の生活も考慮する

3階建て住宅は、年齢を重ねた後の暮らしも考慮して設計することが大切です。若いうちは気にならなくても、将来的に足腰への負担が増し、階段の上り下りや家事が難しくなる可能性があります。

例えば、階段への手すりの設置や出入口へのスロープの導入に備え、必要なスペースを確保しておくと安心です。長く快適に住み続けられるよう、将来の生活の変化を見据えて家づくりを進めましょう。

狭小住宅の老後の心配については、こちらの記事で詳しく紹介しています。

明るい2階リビングに家族が集う家

海に近い街に建てられた、3階建ての狭小住宅です。1階に水回り、2階に家族が集うLDK、3階に個室などを配置し、各階の役割を明確に分けるよう設計しました。生活動線にも配慮した立体的な間取りが特徴です。

南側と西側の道路に面した空地を活かして採光を確保し、室内に光と風を取り込めるよう工夫しています。明るく開放的な2階リビングを中心に、家族が心地よく過ごせる住まいに仕上げました。

施工場所：兵庫県神戸市
価格帯：2,000万円

メリハリのある空間が開放感を演出

開口部を少なくしたシンプルモダンな外観が特徴の3階建て住宅です。洗面室・浴室・トイレなどの水回りをひとつの空間にまとめ、限られた面積を有効活用しています。

LDKにはルーバーで囲まれたバルコニーを設け、外からの視線を遮りつつ、視線が抜ける開放的な空間を実現しました。プライバシーと開放感を両立した住まいです。

3階建て総スキップフロアの狭小住宅

都市部に建てられた、間口1.75間の狭小住宅です。シンプルな形状の外観は、外壁を掻き落とし仕上げにすることで、豊かな表情を生み出しています。

内部は3階建ての総スキップフロアと屋上バルコニーを組み合わせた、全7フロアの構成です。家全体をひと続きのワンルームとして計画し、フロアが分かれていても空間のつながりを感じられるように工夫しました。

施工場所：東京都品川区
価格帯：1,000万円

吹き抜けが開放感をもたらす家

敷地面積15坪という限られた敷地で、シンプルかつリラックスして暮らせる住まいを目指した住宅です。LDKには吹き抜けを設け、縦方向に視線が抜ける開放的な空間を実現しました。

さらに、吹き抜けの上部に窓を配置することで、高い位置から自然光を取り込み、LDK全体を明るく照らせるように工夫しています。床面積が限られる狭小住宅でも、吹き抜けを活用すれば、圧迫感を抑えながら心地よく過ごせる空間をつくれます。

3階建ての狭小住宅は税金が高くなりますか？

3階建てだからといって、必ずしも税金が高くなるわけではありません。

確かに、延床面積が広くなったり、耐火構造にするための費用がかかったりすると、建物の固定資産税は高くなる傾向があります。一方で、一定の要件を満たす3階建て以上の耐火・準耐火建築物は、新築住宅に対する固定資産税の減額措置が5年間適用されます。

一般的な2階建ての木造住宅などでは3年間のため、減額期間が長くなるのが特徴です。また、3階建てなら狭い土地でも必要な床面積を確保しやすく、土地の購入費用や土地にかかる固定資産税を抑えられる可能性もあります。

税額は建物の構造や面積、土地の評価額などによって異なるため、総合的に判断することが大切です。